中信证券：中期金川公司而言物业管理板块是整个地产产业链首选

中信证券研报指出，商场评论的房地产方针过于聚集新房开发建造。实际上地产方针内容非常广泛，其间最为明晰的长时间支撑性方针，是存量住所运维维护的资金筹措和准则支撑，包含房子养老金方针，即对住所修理资金运用的归集和运用的立异。

从长时间而言，有关方针或许大大消解物业办理职业的老盘服务本钱压力，推进创始中财物投入的新盈余模型发生。路虽远，行必至。

中信证券以为，物业办理公司匹配中国地产方针最活跃有为的发力方向，当时估值极具吸引力。

▍事情：

汹涌新闻报道，住建部部长在和中国银行党委书记沟通中，指出要鼓舞引导金融机构参加城市建造和更新，探究树立房子养老金准则。2023年以来，住建部在江苏等地调研，探究展开房子养老金准则试点，研讨住所专项修理资金办理运用过程中存在的问题，尽力树立房子全生命周期安全办理长效机制。

▍存量房子运维更新，是房地产产业方针中最活跃、最可继续的新亮点。

咱们评论房地产方针，往往局限于新房建造，但实际上房地产方针内容广泛，事关房地产全生命周期。地产方针存在长时间活跃有为的内容，如房子养老金准则的建造。咱们信任，判别方针的发力方向，要从社会需求动身。房价租金比高、房地产施工规划巨大、存量人均住所面积不低，虽然方针也会托底合理住所需求，但住所开发在房地产范畴的绝对优势将会下降，财物价格上涨驱动开发出资的老路是走不通的。相比之下，我国存量房子的运维维护需求巨大，老旧小区更新改造不能一拆完事，房子全生命周期的继续准则支撑和资金支撑，估计才是房地产方针最活跃有为的内容。

▍住所专项修理资金散布不均、运用率不高，老旧小区改造和存量房运维的蓝海等候商场化力气介入。

整体来看，我国住所专项修理资金不只运用率不高，并且散布严峻不均。因为修理资金自身和房子造价绑定，一些次新房的“养老金账户”富裕，但适当数量的老旧小区缺少维护资金来源。社会力气活跃介入老旧小区改造，构成了例如愿景集团在北京劲松、万物云城在武汉西马新村等具有社会影响力的事例，但可规划仿制的老练事务模型没有构成。老旧小区改造和存量房运维严峻依靠财政资金，城市更新还停留在拆建逻辑。

▍树立房子养老金准则有利于在绝大多数老旧小区完成可继续的物业办理落地，有助于推行中投入的新地产运营模型。

在曩昔几年物业办理职业阅历了“全掩盖”的浪潮，但低物业办理费和高运维维护开销，使大多数物业办理费低于1.5元/月/平方米的小区很难展开高品质服务。因为房子维护投入的隐性特征，高楼龄小区又存在物管公司劣币驱赶良币现象。恶性紧缩公共设备维护开支的部分残次物业办理公司反而乐意接收一些老旧小区，然后导致这些小区未老先衰，设备设备运用寿命进一步下降。咱们以为，只要在准则层面树立养老金准则，加强对住所小区的体检，住所物业办理才干真实成为永续现金流的轻财物服务蓝海职业。此外，未来的老旧小区运维或许需求房地产开发和物业办理之间的“中财物模型”，相似万物云蝶城形式，愿景集团的劲松形式或许逐步落地为可仿制的事务模型。

▍物业办理板块现已阅历了深度调整，当时具有显着出资价值。

物业办理板块调整起伏不亚于地产产业链其他板块。市值排名前十的物业办理公司的总市值在曩昔两年缩水了74%，关联方稳健的头部物管公司当时PE水平也滑落到曩昔2年的4-8%分位数。调查这两年板块深度调整的原因，咱们以为包含：1）关联方占用资金的隐忧，关联方欠款规划继续扩展；2）一些公司运营相对不力，应收款科目逐步扩展；3）融资规划大，资金运用功率低，近两年并购成功率低；4）增值服务探究多，新的成功事务少，部分增值服务盈余远景惨白；5）住所事务跟着房龄变老，盈余才能被重视；6）作为一个现金牛职业，物业办理职业整体而言现金分红不行大方。

展望未来，咱们以为物业办理板块现已具有了显着出资价值。1）关联方占用资金问题根本被处理，一部分企业和关联方脱钩，另一部分企业则关联方财物负债表高度健康；2）吸取教训，应收科目增加得到操控，咱们以为2023年中报不会出现应收款账期激增现象；3）并购显着降温，企业极为慎重，且适当数量的头部大公司前史并购记载体现杰出；4）增值服务思路调整，从寻求生态圈布局向寻求盈余搬运，估计2023年中期获得显着成绩；5）新的方针利好开端堆集，尤其是住所养老金准则的探究。

▍危险提示：

方针落地不及预期的危险；部分物业办理公司账面商誉和应收款占总财物比重较大的危险；开发商增值服务收入和赢利或许继续下降的危险；物业办理职业股利付出率有待进步的危险。

▍中期而言物业办理板块是整个地产产业链首选。

虽然短期而言，方针的首要论题仍是房价和开发出资，但整个房地产产业链最为确认的长时间时机，则是存量不动产的运维维护提效和服务晋级。绝大多数物业办理公司出现净现金状况，且继续运营性现金正流入。部分龙头公司8-13倍的PE估值水平，成绩增速估计仍维持在20%以上，有显着的估值吸引力。更重要的是，在整个房地产产业链，只要在存量房可继续运维等少量范畴，才有十年维度明晰的长效支撑方针。咱们看好物业办理公司的出资价值。