胡光辉（珠江啤酒吧）珠江啤酒吧

近期，地产股异动一再，商场决心正处于继续修正傍边。从当时方针面来看，宽松环境带来职业根本面的企稳，在确定性预期继续升温之中，有望构成共振效应，驱动本钱商场进一步回暖。站在当下时点，商场时机明亮之际，大都组织观念均标明，看好2022年地产板块装备时机，优质房企具有长时间估值提高根底。

笔者留意到新城控股(601155.SH)于30日发布年度成绩陈述，次日，公司股价接连近期继续上涨行情，回转局势明亮。自3月16日至今其股价反弹崎岖到达50%。

那么，该怎么看待公司交出的这份年度成绩单以及其在职业的时机？

阅历了职业曲折动乱的一年，新城控股交出了自己的成绩单。

从全体盈余状况来看，2021年，新城控股完成运营收入1682.32亿元，同比添加15.64%；陈述期内，完成归属于上市公司股东的净赢利125.98亿元，扣非归母净赢利102.45亿元。

与此一起，公司财物规划再上一个台阶，截止陈述期末，新城控股总财物达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净财物593.10亿元，同比添加17.23%。

在房地产职业调控力度不减、职业规划增速放缓的大布景下，新城控股展示了较强的运营耐性，在笔者看来，公司这一生长潜力还将有望继续迎来开释，无妨结合详细运营状况来讨论：

1）·出售坚持稳健，获益方针面驱动回暖可期，富余已签约待结转面积确定未来收益

在结转准则下，房企的出售奠定营收及赢利添加的根底。而结合出售层面来看，2021年新城控股完成出售金额2337.75亿元。在上一年各家房企特别是头部队伍的出售均显着承压的状况下，新城控股全体依然坚持在稳健水平。

当时跟着方针面步入宽松阶段，全国多地出台楼市松绑方针，后续将有望助力房企在出售端的体现，特别是有着优异布局和优质产品力的地产商也将更有时机首先跑出。

顺延上述逻辑，从公司土储布局层面来看，新城控股有着富余且高质量的土储布局，支撑公司未来继续的成绩开释。到2021年末，新城控股总土地储备到达1.38亿平方米，其间一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%；从区域区分层面看，长三角区域占比达37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比63%。

而再结合曩昔一年出售和结算状况，亦不难发现公司在江苏和浙江省的占比最大，其间签约金额两省占比算计达占比达47%，结算金额算计占比达41%。可以预见的是凭仗公司优异的区位布局，后续在整个房地产商场逐渐走暖之际，还将收成更微弱的添加弹性。

产品力层面，当时跟着职业迈向存量竞赛，消费晋级的大布景，房企出售能否有亮眼体现，产品与服务的好坏尤为要害。新城控股在这一方面体现可圈可点，长时间以来，公司强化客户视角，执行“以客户为中心”的理念，从客户视角去审视产品定位和服务规范，产品和服务及时适应社会潮流和客户需求改变，不只满意商场了多层次的需求，也进一步保证了去化的安稳。

总的来看，展望公司后续成绩体现，一方面在于出售端的继续复苏，带动未来成绩添加预期。而另一方面还在于公司存量价值的开释。到陈述期末公司新城控股末已签约待结转面积达3421.88万平米，充沛确定未来营收及赢利。

2）·后疫情年代商业运营质量晋级规划拓宽，继续性运营收入提高夯实跨周期开展潜能

作为一家坚持“住所商业”双轮驱动战略的标杆房企，新城控股在商业运营上展示的实力亦是财报不容忽视的亮点。

曩昔一年，公司完成商业运营总收入86.39亿元，同比添加51%，全体租借率为97.63%，物业租借及办理毛利率达72.64%。

值得一提的是，跟着吾悦广场继续拓宽，影响力不断提高，运营继续向好，带动租金收入提高。在曩昔一年中，26座吾悦广场运营总收入超亿元，其间，常州武进吾悦广场更是超2亿元。

在疫情重复的国内环境下，可以说，新城控股在商业运营上展示了极强的抗逆性，这也凸显了其品牌实力以及运营才能的杰出，与此一起，公司也在继续坚持商业项目的规划拓宽。

财报显现，在曩昔一年，公司新获取32座吾悦广场，新增开业吾悦广场及托付办理在营项目合计30座（含4座在营托付办理项目）。而到2022年3月25日，公司在全国135个城市布局189座吾悦广场，已开业及托付办理在营数量达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位。到陈述期末，吾悦广场开业面积已达1248.38万平方米，均匀租借率97.63%。

而依据公司规划，在2022年，新城控股全年方案新开业吾悦广场25座、到2022年末开业总数到达155座，全年商业运营总收入方针为105亿元。

在商业运营上的不俗体现，也带来了可继续性收入的添加，值得注意的是，自2021年以来，新城控股商业继续性运营收入已能彻底掩盖当期利息支出。年报显现，2021年新城控股商业继续性运营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%。这充沛标明，公司商业生态的老练正不断开释价值。

在笔者看来，比较于物业开发受困于土储规划以及财政杠杆，公司在商业运营上取得了可继续的现金流，并可以完成对财政本钱的掩盖，这也标明公司的商业形式完成了有用的正向循环，并具有了更微弱的抗危险才能，具有跨周期开展的实力。

疫情阴霾终将散去，后续经济复苏，也将带给公司商业运营更大的添加潜力，成绩进一步开释可期。

近年来，房地产职业面临深层次的改变，大浪淘沙之下，职业格式也正进一步向头部会集。但是曩昔一年，头部房企亦不乏运营堕入窘迫者，这也充沛标明，唯规划之举并非在职业长时间生计的规律。实际上跟着职业步入下半场，竞赛的加重，外部不确定性的升温，未来愈加检测的将是房企运营才能和可继续开展才能。

从运营才能来看，首要在于房企的财政根本面，长时间有着杰出财政管控才能的企业，往往更具有穿越周期的才能。

重视到新城控股的体现，可以说过往的运营验证了其财政端具有强壮的抗危险才能。

曩昔一年，新城控股亦继续坚持安稳安全的财政根本面，迈入“绿档”房企之列。截止2021年末，公司净负债率为48.12%，维持在职业低位水平。此外，公司除掉合同负债和预收金钱后的财物负债率为69.95%，相较上一年同期下降4.18个百分点。现金短债比1.07倍，假使直接依照货币资金和短期告贷的核算口径，公司现金短债比则为1.92倍。公司在手现金坚持富余，到陈述期末，在手现金余额达552.26亿元。

面临杂乱的外部环境，公司活跃夯实本身财政，一方面，采纳活跃的营销战略，加速出售去化，保证出售回款足够，一起，对外出资坚持审慎，继续推动各项工程建造，盘活预售监管账户资金、加速开发贷和按揭借款的批阅和放款。公司不断夯实商业运营，坚持运营性现金流健康安稳。财报显现，到陈述期末，公司运营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅添加5657.18%，运营性现金流接连四年为正。

另一方面公司继续坚持疏通的融资途径，不断优化财政结构。年内，公司全体均匀融本钱钱为6.57%，同比下降0.15个百分点。此外公司还相继经过提早换回美元债、提早兑付中期收据、高管在二级商场购买公司债等保护出资者利益，向商场开释公司稳健运营的决心。

再从长时间可继续开展才能来看，则需求点重视新城控股的商业形式。今年来，不论是政府高层仍是职业专家，均屡次提及探究房地产职业新开展形式。

从笔者观念来看，新城控股“住所商业”双轮驱动的事务形式有用的符合了这一职业新趋势。而公司亦标明将坚持“轻重并重”的双轮驱动2.0战略，环绕“有回笼的出售、有赢利的添加、有质量的产品与服务”稳健运营，不断“降占用、增本钱”；一起大力推动资管才能建造，运用老练的物业开发及商业办理经验，在项目端引进股权出资者同享收益、共担危险，助力公司继续开展的一起进一步提高财政安全性。

从公司这一表态再结合近期方针支撑公募REITs扩募等布景来看，未来新城控股优质的商业运营财物还将有望获益于财物证券化进一步盘活，并具有向“资管运营”方向转型的潜力，而在此根底上公司也将打通商业闭环，构成良性循环，以此推动规划扩张，完生长时间可继续开展。

回过头来看曩昔一年的房地产职业，可谓曲折崎岖，在阅历动乱之后，职业回归理性。当下关于出资者和房企而言，更需求深刻理解这个职业开展的趋势地点。未来，真实可以坚持健康开展的房企，必定离不开稳健的运营才能和杰出的商业形式。特别是跟着国家推动经济转型晋级的大布景下，职业还将迎来深层次的革新。毫无疑问，新城控股经过继续探究“住所商业”双轮驱动形式，已经在职业中构筑抢先优势。

此次，公司交出了不俗的年度成绩单，进一步验证了公司面临杂乱微观环境以及职业逆风期所具有的可继续运营才能和跨周期生长优势。未来，跟着公司地产开发事务稳步推动，继续性收入箭步添加，财政根本面不断夯实，在职业步入方针宽松的新阶段，公司的估值修正弹性也将值得等待。

本文源自格隆汇