投资房地产基000829股票金和房地产有什么区别

此基金为价值出资风格，向来重仓金融地产和资源类方向，近一年收益超40%，近三年收益超110%，近三年走势缓步上行，司理从业7年，年均报答居然超30%十分优异，缺陷短期动摇或许会大，长时刻出资者值得重视[比心][比心][比心]

FinTech（金融科技）在房地产出资范畴敏捷开展——房地产出资信任基金、股权众筹、P2P借款和直接具有。鉴于有过多的新出资挑选，本文将从报答和财物办理规划（AUMs）视点进行评论。2022-03-082022年开年，在股票和基金商场都不争光的烘托下，公募REITs成为出资范畴的一大抢手。最难以想象的是，通胀和大放水的预期之下，短短几个月单个公募REITs的股价现已开端严峻违背其财物价值。公募REITs的火爆使得身边越来越多朋友开端重视REITs这种股债结合的直接房地产出财物品，而我国的房地产从业者和地产科技出资人也开端评论是否有新的PropTech能够在直接房地产出资，比方C-REITs的开展上有所立异。或许是因为尚处于REITs等直接房地产开展的前期，再加上国内金融职业的监管和政策约束，在PropTech和FinTech 的穿插范畴的科技立异发展缓慢。今日共享一篇关于美国Proptech范畴直接房地产出资商场的相关立异，《出资与地产》也会不断重视我国在此方面的发展和动作，如有相关创业项目，也请让咱们知道。*美国（和全球）都高度重视房地产一切权。几十年来，这导致房地产财物价值稳步上升。与大多数商场不同，房地产商场存在许多冲突点，导致商场功率低下。因而，与股票或债券比较，这类财物的赢家和输家也更多。最老到的华尔街资深人士一向都了解这一财物类其他力气。金融巨子黑石（Blackstone）或许因其私募股权生意而出名。毫无疑问，这家公司在曩昔一年里盈余颇丰。但又有多少人知道，黑石集团也是2009年邻近最大的单户住所业主之一？这家出资公司长时刻以来一向从事赢利丰盛的房地产事务。它看到了 2008 年房地产金融危机带来的时机，并布置了本钱。这不仅仅是杂乱的出资基金。最重要的有限合伙人或许多进入房地产。世界上许多最具标志性的市中心修建都由世界主权财富基金，乃至是大型养老基金和其他大型组织本钱装备组织持有。这种前史性和持续性的组织支撑持续使该财物类别对个人出资者具有招引力。该财物与股票商场并不彻底相关，它比许多个股归零的或许性更低，它供给了更大的时机来奇妙地操作税法，它供给了明显更高的杠杆率（比方，比较于生意账户50%或2倍于贵重住宅典当借款的杠杆率），而商场的低效为取得巨额报答供给了时机。难怪许多个人出资者都在问自己，“我应该在房地产上出资多少，怎么出资？”出资挑选虽然房地产出资有许多挑选，但一般个人出资者的五种挑选包含公共房地产出资信任（REITs）、股权众筹（相似于私家REITs）、点对点借款、众筹和直接购买修建物。在哪里出资以及为什么出资取决于许多要素，但其间两个要素包含你的成熟度和本钱水平。更进一步，考虑细分商场的一种办法是主张最低杂乱度和精力，以及寻求出资的本钱。房地产出资信任基金（REITs）的最低出资额为 1 美元，在现代券商持有部分股份。相对简略的出资者能够经过 SPDR Dow Jones Global Real Estate (RWO) ETF 购买整个全球商场的REITs ，或许经过 Vanguard US REIT (VNQ) ETF 购买整个美国商场的 REITs。这为出资者供给了一种适当有用的机制来参加房地产商场，并以低价的费用接触到全球许多最大的房地产持有者。出资者还能够购买特定的 REIT ETFs 来代表房地产中的特定职业。或许，出资者乃至能够在危险曲线上走得更远并寻求更高的报答，能够购买代表信任办理、假贷或以其他办法出资的特定财物包的单一房地产出资信任基金。私家房地产出资信任基金或其他称号的房地产众筹选项（如 eREITs）一般最低为 500 美元至 1 万美元。它们还代表了公司在该套餐中供给的特定房产套餐。因而，它们在危险曲线上走得更远，相似于单一的 REITs，而且需求更多的杂乱性，以及尽力挑选适宜的、有潜力的REITs。现阶段商场功率较低，期权之间的报答差价高于REITs。P2P借款专门参加了房地产商场的巨额债款部分。一般最低限额为1000美元以上。一般，出资者为一部分房产或其他财物供给部分借款担保。因而，这意味着比 eREIT 更大的危险，引入了特定的贷方和产业危险。这种危险固有的另一个潜在原因是商场功率低下和报答过高。但一般情况下，主张出资者老到，尽力对他们支撑的借款进行尽职查询。众筹意味着与私家集体协作购买特定房产。这一般比P2P借款或私家REIT的最低限额更高。它不同于私家房地产出资信任基金，因为它专心于特定的房地产。这能够让个人出资者在特定的房产上下注。经过特定于房地产，它意味着比一般在房地产出资信任基金中的一揽子房地产的危险更大。直接具有是另一种挑选。一般，出资者会忽然想到这个选项，或许以为因为这个选项的本钱要求，他们无法出资房地产。事实上，这种挑选往往会成为头条新闻。可是，它是危险曲线上最悠远的，需求最杂乱和最尽力。虽然一些玩家取得了巨大的报答，但一般玩家很简单被商场打败：在商场好像不行阻挠的上涨时买入，然后在不适宜的时分卖出。即使是最廉价的房产，本钱要求也一般超越10万美元。1. 房地产出资信任基金（REITs）商场 ETFs现在，个人出资者能够运用许多受欢迎的REIT ETF。其间最受欢迎的是不同类型的美国基金；部分原因是美国房地产商场近年来体现超卓。VNQ是此类篮子中最广泛的，而且，迄今为止，其办理财物（AUM）最多。它具有174个股份和390亿美元财物，是商场之王，简直比下一个参加者大一个数量级。可是，在10年夏普比率（Sharp Ratio，又被称为夏普指数——基金绩效评价规范化方针。夏普比率计算公式=报答率/规范差；即报答率/危险）上，规划较小且本钱较低的SCHH——仅57亿美元的财物办理规划，但0.07%的费用率与0.12%的费用率比较——体现超卓。凭仗更会集的139个称号，在曩昔10年中的夏普成果为0.78，而VNQ的夏普成果为0.59。一些出资者放眼全球。VNQI 是这儿最大的，将一切 661 个全球非美国 REITs 打包到一个篮子中，出资者最近没有因多元化而取得报答。它的夏普比率是一切上市基金中最低的，年报答率也是第二低的。年报答率最低的是彻底全球化的 RWO ETF，它企图代表全球房地产，包装美国和世界商场。RWO 的一个问题是它具有相对较小的 256 个 REITs，而且错过了许多大牌REIT。事实上，它乃至没有最大的房地产出资信任基金美国大厦，我将在下面具体介绍。当他人贪婪时惊骇，当他人惊骇时贪婪。——沃伦·巴菲特当然，前史很难猜测未来，特别是在出资方面。对其他人的弯曲之路感兴趣的出资者或许会特别被最近全球房地产出资信任基金的体现欠安所招引。REIT ETFs 展现了房地产（以及任何）商场的一个基本面：您承当的危险越大，取得超量报答的或许性就越大。会集在前10名的生意所生意基金（ETFs）在总持股量和持股百分比方面体现超卓。虽然影响这种相关性的要素许多——包含ETF的发行时刻、美国最近的相对体现——但“危险越大，报答越高”的基本原则是清晰的。这种为了取得更多报答而承当更多危险的测验是出资者应该寻求一般商场ETF以下期权的一个要害原因，下文将对此进行评论。主题ETFs在REIT ETF商场中，有大约9只最近推出的主题ETFs，为出资者供给特定房地产范畴的方针敞口。数据与基础设备（SRVR）和工业空间（INDS）的最新进入者迄今为止的报答特别可观。2019冠状病毒疾病盛行的加快趋势，加快了这些职业的重要性。这些主题 ETFs 经过供给更有针对性的出资组合，在危险规划内比商场 ETFs 更进一步。因而，咱们看到了更广泛的潜在成果。假如您从一开端就具有它，那么最大的 REM 实际上便是一项负出资。虽然股息丰盛，但它的价格整体呈负向走势。在曩昔的 10 年里，它取得了正报答，但这些报答的夏普比率为 0.34，因而它是以适当大的动摇性为价值的。从某种意义上说，ROOF ETF 更挨近一般出资者、股权众筹或 P2P 假贷能够运用的财物类型。经过专心于小型房地产出资信任基金，它具有的大型、贵重的地标性市中心修建——或其他贵重的商业房地产，如数据中心和物流设备——比大型个人房地产出资信任基金或职业ETFs所重视的要少。2.个人房地产出资信任基金个人房地产出资信任基金让出资者能够挑选出资特定的办理团队和公司，这取决于他们的财物组合。假如你在获胜者出现时就挑选了他们，那么你的年报答率往往高于规范普尔500指数。在美国最大的房地产出资信任基金中，仅有一家自成立以来没有超越规范普尔500指数的房地产出资信任基金是Equinix。规范普尔500指数的这一优异体现正是出资者所寻求的，他们出资于任何单个REIT，即任何危险更高的选项，如eREITs、P2P借款和直接持有。这些超卓的报答也的确出现在不同类型的房地产出资信任基金中——无线基础设备、物流、数据中心、存储、购物中心、医疗保健、多户家庭、城市办公室。不同职业的佼佼者体现杰出。可是，这些报答的要害在于，危险调整后的报答很少比规范普尔 500 指数好。这儿剖析的 14 家最大的公司中，只要 2 家——Digital Realty，DLR 以及 Realty Income(O)——的夏普比率高于规范普尔500。虽然如此，一些出资者对这些房地产出资信任基金感兴趣。为什么？一个原因是它们与规范普尔500指数的相关性较低。无线基础设备房地产出资信任基金获益于长时刻趋势。American Tower 与规范普尔 500 指数的相关性仅为 0.29。因而，能够挑选正确赢家的出资者能够从 REIT 的多元化中获益。3. 私家房地产出资信任基金房地产众筹渠道的、私家 REITs 或具有不同称号的相似东西，为出资者供给了出资于未揭露上市公司的相似 REIT 结构的时机。这些公司本质上比大众公司规划小，因而在危险规划中更为杰出。他们经过高效和强壮的团队挑选优质房地产/借款篮子，供给更高报答的潜力。可是，它们的最低价格高于公共房地产出资信任基金的 1 美元。最低限额是 50美元。空间中的报答是不行验证的，也很难找到。但我在他们的网站进步行了发掘，以了解我能够在哪里找到他们的方针或声明报答。陈述规划的最高端是干部，为 18.40%。这低于 DLR，因而好像可行。一般来说，报答方针是 10% 以上，这大大高于商场，但 1031 Crowdfunding 和 Realty Mogul 在外，它们的方针是 5-8%。整体而言，像 Fundrise 这样的 10.11% 的报答率好像是能够预期的。在这种情况下，因为流动性和规划溢价，出资并没有真实超越规范普尔 500 指数，而是超越了像 VNQ 这样的 ETF。该范畴最大的参加者好像是 Fundrise，其 AUM 为 25 亿美元。他们宣称协助拟定了私家房地产出资信任基金范畴的立法。Cardone 和 Cadre 好像也超越了 10 亿美元大关。Equity Multiple 和 streetwise 好像是较小的玩家。跟着这些参加者不断生长和立异，出资者将期望重视报答以及与其他财物的相关性。这些参加者也或许成为未来的公共房地产出资信任基金。4. P2P假贷房地产众筹渠道的另一个变体是，这些供给商为顾客供给购买借款的时机。从本质上讲，出资者是在扮演借款人的人物。其间一些借款是长时刻借款，但大多数是过桥借款；例如，用于修正和翻转的硬通货借款。这些产品中的大多数，贷方实际上是渠道，出资者为借款供给资金以取得部分开销。P2P 借款的违约率往往更高，因为它们侧重于危险较高且信誉评分较低的借款人。危险越大，赢利越高。P2P 商场一般还包含在非房地产环境中协助借款的选项，以协助期望合并债款或付出大额费用的借款人。风趣的是，该类其他前驱 LendingClub 封闭了其出资收据的方案。它已转向组织出资者的办法。即使是最大的世界参加者，英国的 Ratesetter，也只卖出了其最高估值的一小部分。在这一点上，剩余的规划玩家屈指可数。与其他私家出资挑选相同，已知的报答难以核实。但声明的报答率好像合理，介于 6% 到 11% 之间。Groudfloor最低只要 10 美元，报答率为 10.50%。像 Prosper 和 Peerstreet 这样规划较大的财物办理公司的财物办理规划均为10亿美元，但报答率分别为5.40%和6.20%。LendingHome 是最闻名的参加者之一，其最低出资额为 50,000 美元。5. 众筹房地产众筹房地产期权能够将私家房地产出资信任基金和直接具有房地产出资信任基金之间的差异切割开来。这意味着与一群其他潜在的个人一同购买一处房产，或许一般是农场。一般来说，这是一项非流动性出资。其间一些以 10 年的持有期为方针。这个范畴有各种新的金融科技参加者。AcreTrader 的最低限额为 5,000 美元，但您有必要是经过认证的出资者。其间一些参加者本质上相似于私家房地产出资信任基金，因为该渠道将办理土地——保护租户、收取租金等。RREAF 特别企图经过在游戏中兜销自己的皮肤来与其他参加者区别开来。Crowdstreet 和 ArborCrowd 好像是该范畴最大的参加者之一，财物办理规划分别为12亿美元和20亿美元。不过，它们的最低限额是25000美元。Crowdstreet宣称报答率为17.7%。这比任何 P2P 假贷选项都要高。它相似于第一流其他私家 REIT 或个人公共 REIT。整体而言，人们的一致好像是，这些财物的体现或许与揭露房地产出资信任基金相似或低于揭露房地产出资信任基金。6. 彻底具有具有出资性房地产是一种特别盛行的战略。我常常与那些对 REITs、eREITs 或 P2P 借款人一窍不通的人攀谈，他们期望彻底具有房产。这些出资者有时乃至没有在股票商场进步行许多出资。他们常常看到自己或家人具有的房子增值，并对这种奇特的财物类别感兴趣。或许他们读过一些 Guy Kawasaki。这是一个多元化的出资类别，虽然人们告知自己，但一次只重视一项财物，危险最高。危险带来报答的或许性。因为房地产商场功率不高，因而运用这种办法有时机取得可观的报答。它还处理了其他出资者的需求，例如成为一个活泼的项目。许多人经过补葺、成为房东或将商业租借出售给零售物业而取得满足感。这些都是很好的寻求，但需求更多的时刻和精力。一般，不太老到的玩家会输掉一切，而老到的玩家则会享用巨大的收益。有些人在一年内取得 300% 的报答，但你会吗？许多人经过重视商场的长时刻价格上涨（一般在5%到7%之间）来证明这一点。可是，自置居所往往会导致每年约 5%的房子本钱无法回收（即应与租金比较的价格，而不是典当借款付款）。在某些商场，如湾区或温哥华，迄今为止的前史价格增值现已超越了这一速度，一般为 12% 以上。当然，当最近价格敏捷增值时，您或许会预期未来的预期报答会下降。彻底具有的另一个优点是使用税法。这便是唐纳德特朗普多年来不交税的原因。他经过了他的一处房产的丢失，并在多年前宣称这些丢失。这仅仅房地产大亨多年来规划并施行的税法的一种战略。最终一个优点是潜在的租金，也便是从你自己的房子以外的任何一切权中取得的收入。金融科技公司的玩家现已出现在这个范畴。HomeUnion和RentersWarehouse等公司能够协助购买租借房产。本文编译自Real Estate Investment Options in 2021

作者：Aakash Gupta