【中指快评】2023年土地供求两端缩量未改，房企投资进一步向核心城市聚集，土拍分化仍将延续-时讯,市[招商先锋基金]场行情-中国地产

中指研究院分析师孟新增

依据中指研究院数据：到5月23日，22城2023年涉宅用地算计推出343宗，较去年同期削减210宗，规划建面3065.5万平方米，较去年同期下降44.2%；成交267宗，较去年同期削减115宗，规划建面2380.1万平方米，较去年同期下降33.4%，成交楼面价14700元/㎡，较去年同期上涨23.4%，均匀溢价率8.2%，较去年同期进步3.1个百分点，土地出让金3498.8亿元，较去年同期下降17.8%。

依据中指研究院监测，22城中，除郑州外，其他21城均发布涉宅用地拟供地清单，其间有20城发布2023年首批次拟出让清单。到5月23日，2023年22城拟出让清单算计532宗，已推出313宗，未推219宗，其间北京、成都、广州首批次拟出让涉宅用地均已悉数推出，济南、武汉推出占比较低。

成交方面，2023年22城首批次拟出让清单地块算计成交225宗，其间上海、成都、深圳已完成悉数出让，杭州、南京、无锡、青岛完成率在七成左右，宁波完成率刚过五成，北京、重庆、武汉、天津完成率均缺乏四成。

依据中指研究院数据，到5月23日，累计来看，全国300城住所用地成交9113.5万平方米，较去年同期下降28.6%；单月来看，5月全国300城住所用地成交1989.3万平方米，较上月同期增加70.1%，较上月全月增加2.6%，较去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

全体而言，全国住所用地成交仍呈缩量态势。一方面，在全国出售商场没有企稳、企业资金面承压及多地“会集供地”形式调整等要素影响下，当地政府推地力度全体较弱。另一方面，近两年受房地产商场调整影响，企业出资审慎，且出资向中心城市集合。

出售商场的分解直接导致土地商场也出现分解加重的趋势。2023年以来，热门一二线城市土拍热度有所上升，绝大大都大都三四线城市土地商场仍低温运转。

推出方面，到5月23日，一线城市推出786.9万平方米，较去年同期下降32.9%；二线城市推出4902.8万平方米，较去年同期下降33.4%；三四线城市推出6620.6万平方米，较去年同期下降38.4%。成交方面，一线城市成交534.8万平方米，较去年同期下降2.7%；二线城市成交3830.6万平方米，较去年同期下降18.5%；三四线城市成交4748.1万平方米，较去年同期下降36.8%。溢价率方面，一线城市住所用地成交溢价率8.3%，较去年同期进步3.3个百分点；二线城市住所用地成交溢价率6.8%，较去年同期1.8个百分点；三四线城市住所用地成交溢价率5.9%，较去年同期进步2.8个百分点。

究其原因，在全国房地产商场没有企稳、企业资金面承压下，确定性的出售去化成为房企拿地的首要规范之一，优势区域的优质地块成为企业出资侧重点。

依据中指研究院监测，2022年，22城会集供地累计拿地金额中，央国企占比37%，当地国资占比42%，民企占比仅16%，央国企、当地国资是拿地主力。2023年以来，在出售预期好转带动下，北京、上海、杭州等城市土拍升温，热门地块竞赛剧烈，但拿地企业全体仍以央国企为主，部分城市民企拿地金额占比进步。

到5月21日，22城会集供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%，北京、上海、厦门、南京、姑苏仍以央国企为拿地主力，而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所进步，如杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地悉数为民企摘取，其间滨江仍为民企拿地主力；成都更多为当地民企，如诚一出资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

全体来看，2023年以来中心城市土拍显着回暖，部分城市民企拿地决心有所修正，而大都城市土地商场仍面对较大调整压力，全国层面土地商场低迷态势并未改动，未来土拍商场能否回温仍有赖于房地产出售端康复程度。短期来看，全国土地供求缩量趋势或连续，但土拍分解态势或愈加显着，估计房企在中心城市补货志愿进步，而出售商场调整压力加大的城市土地商场体现或仍低迷。