社科院：11月核心城市房价继续小幅[苏州市社会保险基金管理中心]下调 “小阳春”或难以再现-市场行情 -中国地产

2019年12月27日，我国社科院财经战略研讨院邹琳华住宅大数据团队在2019年11月纬房指数监测剖析的基础上，结合项目组对我国住宅商场的长时间盯梢研讨，发布了《我国住宅商场开展月度剖析陈述》。本期陈述一起也是我国社科院国情调研重大项目“房地产调控方针及其作用”阶段性效果。

整体看，中心城市房价持续小幅下调，“小阳春”或难以再现。

2019年11月中心城市房价平稳回调，房价动摇性进一步下降。反映全国24个中心城市房价归纳改动的纬房中心指数显现，2019年11月，中心城市房价比上月下降了0.24%，比上年同月上涨了1.9%。这也是2019年8月以来，中心城市归纳房价第四个月小幅下降。与2018年同期比较，中心城市房价的动摇性显着下降。

二手房成交量持续回落至近三年平均值邻近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月，10大要点城市二手住宅成交量指数为138.39，比10月下降了8.62%，与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体持平。可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间。二手住宅成交量还远未进入有价无市的“冰冻区”。

十大城市二手住宅成交量指数

制图：我国社科院财经战略研讨院住宅大数据项目组

跟着方针走势的进一步清晰和房价整体动摇性的下降，2020年头房地产商场“小阳春”现象或难以再度出现。

2019年头房价“小阳春”的出现，首要根据以下条件：一是2018年第4季度中心城市房价出现较快下滑，商场累积了必定的反弹动能；二是2019年头住宅调控方针进入真空期，商场各方达观估测调控方针或许转向。现在，这两项条件均产生较大改动。首要，2019年12月10日至12日举办的中心经济工作会议清晰定调2020房地产方针，会议再次着重要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效办理调控机制。2020年的房地产调控方针主线现已较为明亮，房地产商场借方针真空期进行预热的或许性现已大为下降。第二，2019年第4季度房价整体稳中趋降，并未出现大幅下调，因此商场累积的反弹动能也很小。归纳看，2020年头，房地产商场整体不大或许再度出现显着的“小阳春”现象。

分城市看，一线城市中深圳创新高北京仍跌落，2020下半年房价安稳难度或许加大。

一线城市纬房指数监测显现，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分解，深圳房价单独持续上行，而北京、上海、广州等城市持续调整。其间，北京房价下调速度要快于其它一线城市。纬房指数显现，因为2019年7月以来一线城市商场走势的持续分解，2019年11月一线城市中深圳房价创出前史新高，北京则进入2017年以来的新低。与2017年4月最高点比较，2019年11月北京房价约跌落了18.5%。广州的商场走势与北京十分相似，可是波幅要比北京略小。上海自2019年5月以来，房价的涨跌起伏相对较小，持续坚持平稳调整的态势。

假如一线城市商场走势分解持续加大，2020年下半年一线城市房价安稳的难度或许加大。在最近几轮房地产小周期中，深圳往往领先于其它一线城市房价首先复苏，因此具有必定的商场风向标含义。本次深圳房价再度首先上涨，对其它一线城市的房价预期具有必定的正向影响。假如2020年下半年深圳房价涨势连续，其房价上涨态势或许会逐渐会传导至其它一线城市。2020年下半年，一线城市房价安稳难度将加大。假如2020年下半年之前深圳房价涨势衰退，一线城市住宅商场有望保持整体安稳。

分城市看，部分二三四线城市房价动摇性仍较大。

在“房住不炒”的方针布景下，部分二三四线城市房价稳中有降。青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市，近一年房价降幅大于9%，商场理性回归、泡沫缩小，居民购房担负下降。二线城市中，长沙房价水平相对较低，且近一年房价下降约5.99%，居民购房担负也有所减轻。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到按捺。

部分城市房价动摇性相对仍较大。纬房指数监测显现，姑苏、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。其间姑苏2019年11月房价环比下降1.74%，短期房价涨势开端得到操控。

环京房地产商场依然平稳。2019年11月，作为环京风向标的廊坊房价环比下降0.54%，同比上涨4.62%。

从租房商场看，中心城市住宅租金较快跌落。反映全国22个中心城市住宅租金整体改动的纬房租金中心指数显现，中心城市住宅租金继8月开端由涨转跌之后，11月租金持续较快跌。2019年11月，中心城市住宅租金指数为101.67，环比跌落1.35%，同比跌落1.08%。2018年同期，中心城市住宅租金也有相似的下降走势，但2019年租房商场景气量整体低于2018年。因为11月归于租房商场冷季，住宅租金较快跌落整体归于季节性动摇，一起也叠加了少部分经济增速下行要素的影响。

一线城市虽然短期租金悉数跌落，但整体向上趋势依然没有改动。一线城市纬房租金指数显现，2019年11月，4个一线城市住宅租金出现不同程度的环比跌落。其间北京环比跌落1.5%,深圳环比跌落1.6%。但从近两年的租金走势看，除掉季节性动摇，一线城市住宅租金依然出现向上的趋势。假如与2018年1月比较，深圳租金上涨了10.28%居一线城市首位,北京上涨了2.86%居一线城市末位。

陈述以为，跟着“房住不炒”及“因城施策”的推动，大都城市房价趋于平稳或稳中有降，这也有利于居民住宅水平的进步和宏观经济的平稳。但也有部分城市的商场动摇性较大，房价仍具有必定的上涨动力。关于这部分城市，应进一步消除房价上涨的潜在动力，促进商场回归理性。陈述详细主张办法包含：

进一步整理部分城市实际依然存在的住宅去库存方针，严格操控城市更新与棚户区改造规划规模，防止扩展短期供求矛盾；

探究树立限竞房、共有产权房等贱价住宅供给准则，安稳居民房价预期，防止购房者因房价上涨会集入市；

进一步推动租购房同权，量体裁衣整理购房优先入学、优先落户等不合理方针，逐渐树立租购并重的商场体系。