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作者:格隆汇·吴宇森

11月22日，丽新集团旗下丰德丽控股(00571.HK)与丽丰控股(01125.HK)联合公告，丽丰的一间全资隶属公司与哈罗世界(我国)办理服务有限公司及礼德世界控股有限公司签订了一份协作协议，引入世界领先学府品牌“哈罗世界(我国)”于我国珠海横琴的立异方项目第二期内树立礼德校园－横琴。该校园将须待丽丰成功获得立异方项目第二期土地及契合其他所需条件后方可开端开展，并由哈罗世界(我国)经营办理。

同样是当天，由丽新横琴立异方主办了横琴哈罗礼德校园项目签约典礼，横琴新区管委会副主任闫卫民、珠海市教育局 林日团、横琴新区社会事务局 管伟、横琴开展有限责任公司总经理刘扬及英国哈罗公校园董Edward Gould等嘉宾到会活动。

估计于2020年9月开学的横琴哈罗礼德校园，校园面积不少于52,500平方米，估计总招生额约1,500名。校园一起接收内地、港澳及外籍学生，其契合我国国家教学大纲要求及世界特征的课程包含幼儿园至高中并以双语授课。校园具有世界优质师资团队，并为我国籍教师供给训练。

寂静多年的丽新集团在近年内部重组、进入深港通名单等音讯传出之后再次遭到商场重视。而丽新也一改曩昔运营战略，开端获取更多新项目加快扩张。丽新现在经过横琴的立异方项目打进粤港澳大湾区，能够说这个潜力巨大的内地项目对丽新有战略意义，其间哈罗礼德校园是整个项目内其间的一个重要配套。

一、横琴项目，进军大湾区

现在横琴的项目在丽丰控股下运营。为何横琴项目能为丽新集团在内地的扩张翻开局势，理由有两个：

1、项目规划非常大，对丽丰控股的租借事务有极大的促进；

2、进入粤港澳大湾区，未来方针推进战略开展区域。

咱们从丽丰控股发布到2017年7月31日的年报中能够看到，2017年现在企业租借物业规划约319万平尺，而单单横琴项目的榜首期估计能为企业租借物业添加203.8万平尺，比照2017年规划扩大约64%。

下面咱们再看看以这个项目的具体状况。

首要立异方项目地处粤港澳大湾区，坐落横琴中心地带，间隔近澳门之横琴口岸五分钟车程，可从澳门经莲花大桥直达。为此丽新旗下环岛旅运独家经营往复 至横琴的跨境巴士服务，树立跨境巴士客运总站，推进粤港澳成为国内外旅客一程多站的目的地。

粤港澳大湾区上升至国家战略，遭到 高度重视。2016年及2017年粤港澳大湾区别离列入“十三五规划”及“2017年 工作报告”，其位置已上升至国家战略层面。粤港澳大湾区的经济基础高于其他中心城市群。经过国内三大城市群的比照，从经济生机和人口密度来看，粤港澳大湾区关于人口的招引力高于其他城市群，经济生机更强。

湾区内资金、物流、科技及人才等不断活动，珠海、中山等区域在湾区经济的带动之下，开展潜力将大大进步。可见在方针推进下，横琴项目的潜力非常巨大。

其次，立异方为一个分数期兴修的项目，是以文明构思为主题的归纳旅行文娱项目，努力将项目打造成为掩盖粤港澳台的文明构思孵化基地。项目共分为五期，榜首期估计2019开幕，第二期估计2021年开幕。第三至五期尚在规划傍边,估计于2024至2025年开幕。

榜首期项目建筑工程于2014年年末开端开工。榜首期的文明体包含狮门文娱六合、国家地理探险家中心、高端健检美容中心、多功用场馆、婚庆场馆、横琴凯悦酒店及概念零售餐饮等。

企业预期立异方总出资180亿人民币，榜首期投入50亿人民币。估计榜首期于开业首年将招引超越五百万人次来访。

可见横琴项目与曩昔一般的开发项目不同，触及清闲文娱、餐饮、交通、教育、健检美容、归纳商用、旅行共七个生态工业。众所周知，丽新集团现在的租借物业首要财物在丽新开展，其间便是传统的“包租公”事务。可是这个横琴的文旅事务与一般经过持有某一物业获利不同，他触及整个区域的城市运营，这需求企业归纳的资源和才能。

能够说这个项目是企业寻求打破的一个表现，因而接下来不得不说到丽新集团整个集团的多元事务生态，以及在城市运营上的什么优势。

二、厚积薄发，发力城市运营

咱们先看一下租借职业的状况。截止到现在，本年内地出售规划前30的房地产企业，现已超越一半的企业宣告开端进入租借商场，也便是往“包租公”事务开展。其间包含职业的龙头如万科、碧桂园等。这有土地方针的原因，当然也有职业趋势的原因。

关于租借事务来说，一线城市的物业远景无疑是招引“包租公”们的，可是项目的本钱也非常高，全体回报率不见得抱负。而现在我国城市化的阶段也抵达，一线城市外溢构成城市圈的阶段。

这便促进了企业向城市归纳开发开展，因为归纳功用土地的获取本钱更低，且经过全体运营能为区域物业带来更客观的增值，不过对企业的要求更高。这便是为何呈现碧桂园向小镇项目转型；恒大、万达向文旅事务转型。

那么相对而言，丽新集团有其特定的优势，总结为两点：1、特征的世界资源；2、多年的多元事务沉积，厚积薄发。

榜首，咱们能够看一下本年，横琴项目二期的开展进程：

2017年6月，集团与 马德里 会（「 马德里」）缔结一份特许协议，内容有关于立异方开展及营运一座 文娱体会中心（「 马德里 文娱体会中心」）。

同年9月集团与 Dr. Ing. h.c. F. Porsche AG（「保时捷」）缔结一份结构协议，内容有关于立异方开展及营运一所轿车主题文明体会馆（「保时捷体会馆」）。 马德里 文娱体会中心与保时捷体会馆均方案将于横琴立异方项目第二期内推广。

以及最近哈罗礼德校园项目。这些项目满是在国内罕见的世界优质资源，能为丽新集团制作出有世界特色的文旅项目。这也表现出 企业的优势， 连结了内地和世界，相应的丽新集团也阐明横琴连结了内地和世界。

第二，咱们能够看一下，丽新集团的多元事务开展。

丽新集团一共有五大事务，除了传统的物业开发事务和自我克制，还有酒店、传媒、影院及餐厅运营。经过曩昔的内部重组，现在不同的事务装在了集团不同的控股公司中，集团的控股结构(到2017年10月19日)如下：

从全家福来看，现在集团财物地图相对明晰：

丽新世界（00191.HK）是控股母公司，出资控股之外兼营 物业出资，控股61.93%丽新开展；

丽新开展（00488.HK）主营 、海外地产事务，持有丰德利36.94%股权；

丰德丽（00571.HK）事务包含 院营运及化妆品出售，控股丽丰控股和耳熟能详的寰亚传媒；

丽丰控股（01125.HK）主营内地地产事务；

寰亚传媒（08075.HK）主营影视文娱事务。

且经过成绩能够看到，物业出资和酒店事务开展平稳。而因为丽新的不是“货如轮转”的住所开发为主，所以开发项目周期的影响物业开展与出售的成绩动摇较大。不过值得重视的是现在集团的餐饮开展非常迅速。

多元事务的多年深耕，为丽新集团在归纳运营以及资源整合方面相对同行更具有优势。因而内地横琴项目是丽新集团整合企业资源后的一个代表性项目，表现了丽新集团拔尖的城市运营优势。

结束：

过往因为，丽新集 年保持低股价，且派息不高，所以估值一向被轻视是情有可原的。比照同样是国内为主的“包租公”同行的SOHO我国和恒隆地产，PB显得被轻视。

最近，SOHO我国最近进入变现期，不断卖卖卖一起进步派息。而恒隆地产首要以高端商场物业为主，常年也保持较高的派息率。所以在估值上它们也有所上升。

但随着本年丽新集团经过配股及合股，经过进步市值和股价一举冲进深港通，非常有利于商场调整以往对其股价的评价逻辑。一起集团也在活跃做出各样举动，如英国的物业项目以及横琴的项目就能成为其估值上升的催化剂。

而除了事务之外，丽新集团的派息也一改常态，呈现起伏不小进步，这也将成为启动商场重估的重要催化剂。可预见丽新集团各方面的调整仅仅刚刚开端。未来集团的远景值得等待。