新城悦(股票00002101755)登陆港股，为何淡市浇不灭物业公司上市热情-

11月6日，新城集团旗下物业公司新城悦(01755)在港股主板挂牌上市，拉开了新一轮物业公司上市潮的帷幕。据了解，金科物业、佳兆业物业、永升日子等物业公司都在准备上市。

新城悦上市首日，开盘涨逾5%，尔后涨幅虽有收窄，不过终究仍是以涨3.79%收盘，成交额约9890万港元。

在震动股市下，新城悦仍然能放量上涨，资金对物业股的喜爱显而易见。与此一起，纵观近期堕入回调僵局的物业板块，其间几只个股如碧桂园服务(06098)、彩日子(01778)也“叨光”，在尾盘有小幅上涨。

本年以来，受中美交易冲突等多重要素影响，A股和港股走势疲弱。近期商场虽有反弹，但仍然低迷。新城悦上市深得资金追捧，为何低迷的股市仍浇不灭物业公司的上市热心?

物业职业：处于高速添加期

在业界看来，房地产职业现已步入白银时代。但作为房地产链条下流的物业职业，它的黄金时代却刚刚敞开，物业职业正处于史无前例的高速添加期。

海通证券曾对物业职业的添加空间进行过详细测算。依据研报显现，我国城镇化尚处于快速推动阶段，依照海外规则，城镇化率到达70%后增速会下降，由此可得，物业管理职业总规模的快速添加至少还有7-12年。短期来看，估计 2022年底物业职业总规模可到达10000亿元。

面临万亿级商场空间，一众实力雄厚的物业公司欲凭借职业开展春风登陆本钱商场，经过本钱之力开辟更大的事务地图。近两年，物业管理公司上市潮迸发。

数据显现，现在在A股上市的物业公司有1家，有62家公司在新三板挂牌。在港股商场上，物业股共9只。以2014年诞生的榜首只物业股——彩日子来算，物业股的上市前史已有5年。别的，2018年以来登陆港股商场的除新城悦外，还有雅日子(03319)、碧桂园服务，占到整个港股物业股数量的三分之一。

优质物业公司进入上市加快期，有利于招引更多资金出场布局，从头定价该板块，罢了上市的物业股估值有望到达更合理的水平。

港股崇尚价值出资，物业股估值凹凸，归根到底仍是要看企业的盈余状况。从港股物业股本年的成绩体现来看，盈余呈上升趋势。

依据安信证券数据显现，2018年中期，港股物业企业的营收和净赢利出现上移趋势，营收15亿元企业、净赢利1千万以上企业数量相对添加，上移趋势及上移起伏显着。

别的，中型物业企业成为营收添加的驱动力气，而净赢利增速提高是各体量企业一起效果的成果。

看社保新政：商场已过度焦虑

处于职业上升期，及有安稳的现金流等要素，物业股在2018上半年兴起，逆市暴升。惋惜的是，下半年却风景不再，8月至今，物业股现已均匀跌落了26%，有些个股跌幅乃至逾50%。

致使物业板块跌落的最主要原因，可以说是7月20日发布的社保缴费新政，它规则，从201年1月1日起，将根本养老保险费、根本医疗保险费、赋闲保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部分一致征收。

值得注意的是，现在我国社保存在企业实践缴费率低于法定缴费率、申报社保缴费基数遍及偏低、少报交纳社保人数等问题。所以，社保新政一旦履行，企业漏缴少缴社保等问题将得到改进。而这也意味着，企业的用人本钱将大幅添加。

物业职业作为劳动密集型的职业，遭到这一新政的冲击较大。

早在本年9月，已注销相关文章，彼时，多家物业股的股价现已充分反映了社保新政将带来的负面影响。

短期而言，依据券商的测算，社保新政的履行，或令物业公司税前赢利下降3%-8%。长时间来看，这一方针的履行关于龙头物业公司而言，却算是利好。

比较于房地产，物业职业的集中度仍是十分低。数据显现，现在全国物业公司超越10万家，截止2017年底，百强物业企业商场份额仅为32.42%，其间归纳实力 TOP10 企业商场份额只要11.06%。

小的物业公司不只在缴交社保规范性上与上市公司有较大距离，并且在公司人力物力、融资途径、现金流等方面也远不及后者。社保新政履行或将加快小物业公司出局，提高职业集中度。

别的，本年9月的会议精神指出，在社保征收机构改革到位前，各地要一概坚持现有征收方针不变，一起捉住研讨恰当下降社保费率，保证总体上不添加企业担负，以激起商场生机，引导社会预期向好。

券商出资主张：首推彩日子

很多券商近期仍出具陈述表明，看好物业职业的开展，主张捉住适宜机遇，布局优质个股。

建银世界在10月31日发布的陈述中表明，更支撑酬金制公司而非包干制公司，前者更简单完本钱钱转嫁。

排在建银世界出资选择榜首位的是彩日子(优于大市)，其次是中海物业(02669，优于大市)、雅日子(优于大市)、绿城服务(02869，中性)、碧桂园服务(中性)。

注意到，彩日子或受社保新政影响较小，公司每平米职工本钱为业界最少：百万平方米只需要160人(收买万象美之前，该数据仅为132人)，相当于人均在管面积超6250平方米。

现在彩日子的职工为53608人，其间，自管职工约1.3万人，外包职工约4.1万人。外包份额远高于同业公司，能有用下降刚性本钱。一起，外包商事务竞赛剧烈，也会极力去优化职工本钱。

值得一提的是，彩日子经过16年的探究，现在正把传统物业管理互联网化，经过开展生态圈中的中心产品：“北斗七星”服务体系——E安全、E修理(含E电梯)、E清洁、E泊车、E缴费、E动力、E投诉和“三彩产品”——彩惠人生、彩富人生、彩车位(彩住所)，不只将根底物业管理傍边的各类服务进行标准化、订单化处理，下降人工本钱，一起也大幅提高增值服务板块的赢利占比。

现在，彩日子各项物业开展迅猛，开展态势杰出。数据显现，2015-2017年，彩日子的经营收入年均复合增速约40%，净赢利年均复合增速约38%。2018年中期，公司权益拥有人应占溢利同比大幅添加74.1%至约1.75亿。但从价格上看，彩日子当时股价却处于前史底部。