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2023-11-10 12:52:33 来源：倾延资
摘要： 本报记者?王丽新 见习记者?陈??潇 2022年年报季进入结尾，多家房企上一年计提财物减值状况也浮出水面。 同花顺iFinD数据显现，到4月27日发稿，已发表年报...
本报记者?王丽新
见习记者?陈??潇
2022年年报季进入结尾，多家房企上一年计提财物减值状况也浮出水面。
同花顺iFinD数据显现，到4月27日发稿，已发表年报的72家A股房企中，有54家存在财物减值丢失，总减值额达403亿元，较2021年的289亿元添加近40%，占54家房企净赢利总和的近70%；此外，46家发表信誉减值丢失的房企总丢失金额为52亿元，相较2021年的55亿元有小幅削减。从计提财物减值预备规模来看，少则几亿元，多则上百亿元。
在年报发表期，沪深交易所曾向多家房企下发重视函，对部分房企计提巨额减值的原因进行问询。从多家房企回复函来看，大部分减值丢失来自于存货贬价丢失。
这也就意味着，部分房企的存货商场价或已低于其本钱。跟着房地产支撑方针的继续推出，该部分减值是否有或许转回？地产企业在运营上依然面对哪些问题和应战，又有哪些改进？或许咱们能从这54份年报中窥得一角。
存货贬价为财物减值主因
根据年报，上述57家房企的财物减值丢失总计403亿元，其间有365亿元为存货贬价丢失。
以华裔城为例，2022年华裔城财物减值丢失算计为127亿元，其间有115亿元来自于存货贬价丢失。华裔城2022年归母净赢利亏本109.5亿元，同比下滑387.05%。而2022年前三季度华裔城完成净赢利1.26亿元。
在回复深交所重视函时，华裔城表明，公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，部分区域的存货根据可去化的商场价格核算的可变现净值已低于本钱，根据管帐慎重性准则，在2022年度计提了相应的存货贬价预备。
“因为2022年房地产商场需求端遭到必定冲击，房企出售端受挫，一起也会在必定程度上对存量财物的预期削弱，导致计提减值金额上升。”诸葛找房数据研讨中心高档分析师关荣雪向《证券日报》记者表明，计提相应的财物减值预备后，房企轻装上阵也是对成绩负面影响的提早开释，客观上对企业长时间健康良性开展起到积极作用，对企业自在现金流不会构成实践影响。
从房企回复交易所重视函的状况来看，大部分房企判别呈现减值痕迹的首要根据是出售均价下降以及去化缓慢，贬价的存货则首要来自于非一线城市。
例如，阳光城在回复重视函时表明，其坐落北海市银海区的某项目，2021年度出售均价约11000元/平方米，项目周边竞品价格约10800元/平方米至12000元/平方米。自2022年下半年起，商场快速调整，周边竞品均相应降价，公司跟从竞品，将价格调整至约8000元/平方米，计提约4.7亿元贬价。
华裔城也表明，公司项目地点首要城市2022年房地产出售额均呈现了不同程度的下滑，其间昆明、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市呈现量价齐跌的景象，成都、广州等城市虽出售均价未有跌落，但考虑到项目地点区域的商场出售去化缓慢、房地产商场继续承压等要素，公司存货面对减值痕迹。
不过华裔城也在年报中表明，计提存货贬价预备后，假如曾经减记存货价值的影响要素现已消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货贬价预备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
“从出售看，2022年全年商场成交坚持低迷态势，年末房地产商场出售未呈现明显好转。从价格看，百城新建住所价格自2014年初次呈现跌落。2022年商场的调整不同于曩昔几年，房企对存货进行减值测验，相应计提财物减值预备，这一做法契合管帐准则中的慎重性准则。”中指研讨院企业研讨总监刘水向《证券日报》记者表明，从管帐报表来看，商场向好后企业能够转回部分计提财物减值丢失，添加报告期赢利。
房企赢利有望得到修正
当时，房企面对的商场环境现已有所改变。跟着全国多个城市房贷利率下调，方针继续向好，商场心情也在逐步康复。
中指研讨院数据显现，本年一季度，TOP100房企出售总额达1.76万亿元，同比添加8.2%，是上一年以来初次完成添加。其间，3月份单月出售额环比上升36.7%，同比上升24.6%。
此外，多地土拍商场体现也较为活泼，溢价率均有所提高，开发商补货志愿也在添加，多个抢手城市乃至呈现几十家房企争抢一块土地的状况。
“以负债推进职业高速开展的年代现已曩昔，未来房地产职业的赢利率应该是稳定在一个平稳的区间。”同策研讨院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表明，就当时而言，危险出清后，职业会有一个复苏的进程，房企赢利也有望得到必定的修正。
“公司在2022年的亏本能够看作是在职业调整下的短期体现，该做的动作、办法都做了，问题也充沛暴露了。”近来，中南建造管理层在成绩大会上表明，跟着商场进一步走向良性循环，中南建造的存货和财物价值将得到重估，在商场好转的状况下，2023年中南建造有望完成盈余，融资才能和开展才能在这个阶段会得到修正和提高。
关荣雪向《证券日报》记者表明，2023年，获益于融资环境宽松等要素，房企成绩有望稳步上升，但强者恒强的局势已然构成，无论是融资端仍是出售端，都倾向于优质房企，关于中小型房企以及出险房企，还需要经过本身的运营去打破运营窘境，然后赢得机会。
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