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6月21日，公募REITs迎来上市首秀。

甫一开盘，9只公募REITs团体上涨，迎来开门红，其间首钢绿能大涨20%，盐港REIT、蛇口产园别离涨10%，出资者热心高涨。

到下午收盘，第一批公募REITs总成交额达18.60亿元，其间N普洛斯以3.05亿元居成交额居首，盐田REIT成交金额最小为1.2亿元。

尽管9只公募REITs悉数完成溢价买卖，但全体涨跌状况较分解，比方蛇口产园涨幅到达14.72%，广州广河则仅较发行家略涨0.68%。

“REITs是一个非常好的出资装备品。”深创投不动产基金办理（深圳）有限公司首席出资官孔令艺对21世纪经济报导记者表明：“现在我国的REITs商场刚刚起步，商场仍需扩容，当REITs商场到达万亿规划时，信任会成为干流出资组织进行大类装备的财物挑选。”

华南某券商研讨人士以为，与项目估值比较，多REITs均沿报价区间下限发行，因而会呈现上市后的较大涨幅，但是在阅历短期炒新后，中长时间走势将会显着分解，乃至折价买卖，因而提示出资人前期留意炒作危险。

上市首日，9只根底设施REITs均完成溢价买卖。详细来看，蛇口产园、首刚绿能涨幅较高，别离到达14.72%和9.95%。N张江REITs、N浙杭徽、N创始、盐田TEIT、N普洛斯，涨幅在2%以上，别离为5.89%、4.97%、4.95%、2.91%和2.11%。N苏园和广州广河的涨幅则缺少1%，别离是0.7%和0.68%。值得一提的是，N苏园盘中一度呈现3.876元/份的最低价，低于其发行价3.88元/份。

“项目质量较好，收益预期稳健。”业界人士以为，蛇口产园不光底层财物优质，并且发行价低于项目估值，因而涨幅较高。

21世纪经济报导记者也了解到，在产品询价期，蛇口产园最受组织欢迎，全体认购倍数为15.31倍。

材料显现，蛇口产园REIT的底层财物包含蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，建成于2014年，已运营约6年时刻，建筑面积别离为4.17万平方米和5.36万平方米。

一起，工业园类REITs对应的分红来历包含租金和财物的上涨，租金首要是考虑满租率和租金凹凸。博时蛇口产园REIT的招募说明书显现，到2020年末，万融大厦与万海大厦的出租率别离为84%与94%。

可供分配金额方面，基金2021年和2022年的猜测可分配金额别离为9134.57万元和9267.2万元；净现金流分配率别离为4.10%和4.16%。

国信证券以为，第一批公募REITs底层财物全体上比较优质，经过“股+债”的本钱弱化，完成必定程度的节税并使分红根底愈加挨近自在现金流。根据发行价核算的2021年现金流分配率在2.99%至9.58%之间，全体具有吸引力。

作为一种全新的出资品类，公募REITs在上市首日的涨跌停约束是30%，因而多位组织人士主张出资人留意危险。

广发证券整理了香港REITs上市后的表现，为国内根底设施REITs出资供给学习。

数据显现，到2021年6月18日，香港REITs共13只，总市值算计为2652亿港元。其间，2005年香港上市的3只REITs(领展房产基金、泓富工业信任和越秀房产信任基金)，上市首日收盘价较首发价格涨幅较高，别离为14.56%、20.37%和13.82%。

而尔后上市的REITs，破发反而成为常态。

原因首要来自两方面，其一是2005年香港上市的REITs具有第一批效应，出资者追逐新的出资种类，从而推进上市首日价格上涨。另一方面是比较境内商场，港交所公司上市破发的状况愈加遍及，跟着对REITs热度的下降，REITs上市也相似于公司上市，破发景象增多。

因而，广发证券以为，国内根底设施REITs上市，出资者申购热心很高，上市后一段时刻，根底设施REITs价格也或许相似于香港REITs上市初期的表现，呈现先涨后跌，不扫除呈现市值低于财物估值的景象。

富国基金也表明，公募REITs在发行时得到了装备资金的喜爱，但绝不代表上市买卖后仍然会得到买卖资金的认可。如部分关闭期较长的公募基金，在发行时得到了很多资金申购，乃至发动承认份额配售，但上市买卖后，因为关闭期较长，时刻本钱过高，仍然或许折价买卖。

因而，从公募REITs发行时得到认可推导出上市后其二级商场价格会上涨是没有根据的，关于公募REITs二级商场的买卖价格要理性看待。

华泰证券一位分析师也以为，上市初期呈现炒新的概率较高，尤其是流通盘规划小、姓名一起、派息率高的种类。但从中期来看，发行定价全体合理，且关闭基金常见的折价买卖问题值得防范。因而，主张中签出资者活跃掌握上市初期的实现机遇，长时间出资者等候商场心情降温后的装备时机。

第一批公募REITs上市让二级商场买卖价格随之发生。

业界遍及以为，REITs的商场价格由底层财物和商场买卖一起决议，扫除短期的商场炒新来看，中长时间的价值首要还由底层财物决议。

国信证券判别，因为第一批公募REITs底层财物估值发生严重改变的或许性不高，也不太或许发生相似于部分公司的价值消灭，可将底层财物价值作为REITs价值的下限。上限方面，则首要由REITs的派息收益率来决议，不该显着高于高等级债券的到期收益率。

一般来说，根底设施公募REITs大致分为产权类和运营权类。

REITs的收益可拆解为股息收益和增值收益两部分，别离表现来自财物的现金分配和价值变化。关于仓储物流、工业园区等产权类REITs，除股息收益率，未来租金的增加也或许带来底层财物的增值；相似高速公路的运营权类REITs则以股息收益为主，其运营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的表现或许不显着。

华泰证券以为，从长时间出资价值来看，产权类项目有底层财物本身价值为根底且兼具生长性，因而股性更强，需求要点重视详细项目的财物价值增加潜力。

而收益类的REITs愈加相似于超持久期乃至永续债的固定收益类产品，因为缺少底层财物本身价值增值的保证，且考虑到现在其特许运营权期限与基金存续期限不匹配，未来的基金估值的生长性欠安。

因而，华泰证券以为普洛斯物流园项目及三个工业园类项目更像股市中的生长股，具有较高的长时间出资价值。