诸葛找房丨土地篇：土地市场冷热交替，政策导向下房企拿地态度分化-市场行情 -[智富圈p2p]中国地产

一、土地商场“风云迭起”，供需总量赶超2019

供给端发力带动土地成交上行

本年一场疫情来势汹汹，社会经济秩序遭到严峻影响，房地产商场不可避免的遭到激烈冲击。二季度以来跟着疫情的影响逐步褪去，热门一二线城市优质地块一再供给，加之融资环境相对宽松，土地商场热度攀升。进入下半年，跟着“三道红线”新规出台，融资监管继续收紧，土地商场热度有所下滑。全体来看，虽然上半年疫情之下商场被时间短封印，2020年全年供给和成交规划仍赶超2019年。依据数据显现，2020年要点城市住所及商办用地供给144257.22万㎡，同比上涨3.38%，其间住所用地供给115935.86万㎡，同比上涨3.73%；成交建筑面积为113126.27万㎡，同比上涨0.8%，其间住所用地成交95400.85万㎡，同比上涨1.66%。

从季度数据土地供给数据看，2016年榜首季度至2019年第四季度土地商场的供给呈周期性改变。2020年榜首季度受疫情降临影响，土地供给大幅削减，为20701.28万㎡，同比跌落11.51个百分点。进入二季度为了减轻疫情对土地商场的影响，国家加快了土地供给速度，土地供给显着上涨至39282.8万㎡，同比上涨15.66个百分点。三季度跟着国家出台“三道红线”方针，影响了房企拿地活跃性，供给规划有所下滑。第四季度为了完结全年的供给，国家再次开闸放量，土地供给直线上涨，抵达50675.89万㎡，成为近五年内季度供给新高峰。

从土地成交的季度来看，疫情影响下一季度成交量降至低点，成交规划建筑面积为15890.34万㎡，同比跌落19.05个百分点；第二季度跟着国家加大了优质地块的供给，成交量显着上涨，成交规划建筑面积为34308.64万㎡，同比上涨18.29个百分点；三季度跟着三道红线方针的出台，房企资金压力增大，成交量较上季度有所下滑，成交规划建筑面积为30941.39万㎡，同比上涨11.94个百分点；第四季度遭到供给放量的影响，带动成交上行，成交规划建筑面积为32984.13万㎡，同比跌落8.27个百分点。

很多优质地块放送，2020年楼面价再创新高

疫情以来，土地商场阅历了从阻滞到炽热，随后回归理性的进程。从成交楼面价来看，二季度楼面价抵达近年来的前史峰值。依据数据显现，2020年榜首季度到二季度成交楼面价继续上涨，且抵达自2016年以来的前史最高点。2020年第二季度楼面价达4672元/㎡，同比上涨7.89%。楼面价的上扬主要是因为疫情后很多优质的地块的放出，拉动全体楼面价提高。进入三季度后，跟着全国多地出台楼市调控方针，方针环境趋紧，叠加融资监管趋紧，房企拿地活跃性有所下降，但仍高于上一年同期，三季度成交楼面均价为4323.69元/㎡，同比上涨4.93%，四季度楼面价继续下滑，接近年底房企资金面趋紧，拿地慎重，热心有所下降。

土地溢价率年内先升后降，流拍率出现走低行情

二季度以来，跟着疫情阴霾逐步褪去，加之优质地块很多供给，融资环境较为宽松，房企拿地热心高涨，进入四季度，融资监管趋严，房企出于资金面考虑拿地节奏放缓，全体来看，2020年全年溢价率水平先升后降。依据数据，溢价率从榜首季度12.26%上涨到第二季度16.15%，抵达年内溢价率最高峰，第三季度、第四季度溢价率继续下降，分别为14.89%、12.48%。

而从流拍率来看，全年流拍率全体出现走低态势，2月份受疫情影响最为严峻，流拍率为24.25%，成为近五年来前史最高点。随后在经济逐步康复下，房企拿地决心仍足，流拍率出现下降趋势，到12月份，流拍率降至6.4%，较上一年12月下降4.1个百分点。

二、疫情催化城市分解，一线城市抗危险性强

一线成交火爆，同比增速远超二线城市

在疫情的催化下，各等级城市之间加快分解，一线城市仍是房企抢先布局的首选，一线城市抗危险才能更强，疫情后房企关于一线城市愈加喜爱。二线城市作为本轮会集调控的中心，土地商场热度较上一年有所回落，但全体仍稳中有升。三四线城市在本次疫情的冲击下，加之前几年需求透支，缺少工业支撑，全体体现差强人意。依据数据显现，一线城市成交面积增速最高，较上一年同期上涨30.5%，远大于二线城市及三四线城市；二线城市较上一年同期上涨1.1%，三四线城市成交与上一年简直相等，微升0.4%。

上海赶超杭州成为土地收金榜首

本年在疫情冲击下，开发商并未放缓拿地脚步，反而使用方针窗口期活跃拿地，疫情下的土地商场并不冷清，上半年热门城市高价地块频出。从城市散布上看，长三角土地商场体现不俗，上海、杭州、南京、宁波等均上榜，其间，上海土地出让金以2941亿元位居全国榜首，较上一年上升76.4%，杭州以2573亿元紧随其后。一起，成都、重庆作为成渝经济圈的中心城市，土地收金分别为1311亿元和1220亿元，位居前十队伍。值得一提的是武汉是国内疫情迸发的起源地，本年的土地收入仍可观，土地出让金为1735亿元。

三四线城市高溢价与高流拍并行，不稳定性增强

从分等级城市溢价率来看，因为一线及二线城市土拍规矩限地价且价格基数较高，三四线的溢价率高于一线城市及二线城市。依据数据显现，2020年12月，一线城市的溢价率为9.2%，二线城市的溢价率为10.0%，三四线城市的溢价率为15.8%。

从分等级城市的流拍率看，一线城市流拍现象较少，三四线城市流拍现象最严峻，特别上半年受疫情影响，流拍率敏捷上涨。依据数据来看，上半年一线城市流拍率为4.92%，二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.89%、16.70%；到了下半年流拍率有所下降，一线城市流拍率为2.24%，二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.53%、9.74%。

三、三道红线成为转折点，房企拿地节奏调整

长三角城市仍为房企挑选要点，环渤海、西南部下降显着

从近三年同期的成交规划来看，各经济圈中长三角、珠三角、西北部、东北经济圈成交面积均有不同起伏上涨，2020年长三角经济圈住所用地成交规划建筑面积24030万㎡，比较上一年上涨1.22%，仍旧是房企要点布局区域；2020年珠三角经济圈成交规划建筑面积12841.52万㎡，比较上一年上涨25.04%；2020年西北部成交规划建筑面积4515.56万㎡，比较上一年上涨49.772%；东北经济圈住所用地成交规划建筑面积为7019.66万㎡，比较上一年上涨26.92%；环渤海经济圈和西南城市成交面积比较上一年有所下滑，其间环渤海区域跌幅最高为14.73%。相较于长三角、珠三角经济圈商场活跃度较高，环渤海经济圈因为遭到疫情重复影响，加之调控长时间处于从严状况，房企布局的活跃性相对削弱。全体而言，南边经济圈体现杰出，遭到自身区域优势以及方针环境等影响，房企拿地志愿较强。

三道红线下房企拿地情绪分解

从各大房企体现来看，不同房企面对三道红线新规的反响出现出不同的特征，其间保利、万科、华润、招商等具有国企、央企布景的房企拿地根本未受影响，体现相对较为活跃，于此一起，关于踩线房企来说，下半年特别是融资监管趋紧后，拿地节奏显着放缓，如恒大、金茂、中南等房企，纷繁鄙人半年削减拿地，其间恒大最为显着。

而关于像绿洲、融创等部分踩线严峻的房企，出于规划扩张等意图，鄙人半年拿地速度不减，未来或将面对严峻应战。

四、土地商场预测

从全国土地商场来看，2020年土地商场全体供给、成交略有上涨，楼面价上行。估计2021年在房住不炒的方针准则下，加之“三道红线”新规的深化，土地商场将会连续平稳态势，房企拿地愈加理性慎重。

从各等级城市来看，估计2021年一二线城市热度不减，稳中有升，但涨幅不大，未来房企重视度会会集在一二线城市；而三四线城市土地商场热度会有所下降，土地商场逐步转冷。