「亚仕同方」城镇化进程不断推进 政策加持带来新风口

浙江省丽水市松阳县地处浙西南山区，至今仍保留着100多座格局完整的传统村落，其中中国传统村落75个，被称为“最后的江南秘境”。

近年来，松阳县先行先试开展传统村落保护和“拯救老屋行动”，先后投入各类资金近三亿元，100余个古村、200余幢老屋得到保护和修缮。此外，通过创新探索“征用+挂牌”“征购+转移”“收回+租赁”“收储+挂牌”“审批+修改”五种供地

近年来，国内城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，房地产市场开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为未来城市发展的新增长极和房企业务布局的新风口。

政策加持带来新风口

伴随城镇化进程的不断推进，近年来房地产的销售规模也在不断增长。与此同时，部分一线以及热点二线城市土地供应日渐稀缺，三旧改造、城市更新成为新的风口。

根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市，城市发展迈入存量时代，产业发展面临新诉求，城市建设和房地产发展需要寻找新的空间。

7月24日，中央层面召开房地产工作座谈会，针对北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。其中提出，要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

业内分析认为，一方面，当前城镇老旧小区改造的体量在明显加大，未来将成为加快城镇化建设的重要助推器;另一方面，今年是棚改的收官之年，部分城市棚改仍有一定体量，短期或对当地市场仍有一定支持。

事实上，近两年针对三旧改造、城市更新的政策部署一直在陆续推出。2019年7月，中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”。12月，中央经济工作会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。

进入2020年，财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造，包括：将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围;鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造等。

业内分析认为，未来城市更新领域相应支持和保障政策也将不断出台并完善，支持民生保障工作顺利开展，并进一步拉动地产领域的有效投资和消费。基于此，城市更新、三旧改造也将成为房地产行业发展的主方向之一。

百强房企纷纷涉足城市更新

在地方层面，城镇化率较高的广州、深圳华南区域在城市更新方面已经走在全国前列。房地产企业也已经纷纷参与，进行谋划铺排。以华南区域市场为例，碧桂园、中国恒大、佳兆业、万科地产、华润置地、旭辉控股、中国奥园、龙光地产、绿景中国等等房企已经率先投子布局。

亿翰智库一位分析人士认为，我国商品房市场化改革的20余年里，房地产行业发生了翻天覆地的变化，全国商品房销售金额达16万亿，龙头房企销售金额超7000亿元，而且龙头房企未来3年内实现万亿规模也属确定性事件，TOP30房企未来的行业集中度将达到50%。

“房地产行业正从增量市场逐步过渡到存量市场。这意味着，新房增长的空间不断缩小，而且会逐步过渡至下行状态，并在一定阶段后逐步维持在一定水平。”该人士分析指出，“存量时代来临，房企蜂拥进入城市更新领域将成为新常态。”

根据克而瑞地产研究中心针对房地产百强企业的调查研究，百强房企当中已经有47家涉足城市更新领域。随着房地产增量市场天花板的见顶，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。

“根据企业年报和公开信息，梳理房企参与城市更新的情况，可以看出在百强上市房企中，近半数企业涉足了城市更新领域。”克而瑞地产研究中心研究员沈晓玲分析表示，若聚焦到前50家上市房企，这一比例更是达到了61%。

在沈晓玲看来，房企纷纷加入城市更新的新赛道，有多方面原因。首先，一二线城市土地供应趋紧，通过对旧区的整治改造和再开发，可以有效补充一二线城市土储;其次，对比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与城市更新能以更低的地价获取土地，这意味着企业能实现更高的利润率;最后，城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

亿翰方面也认为，存量房屋改造正在成为房企主战场。“不同阶段建设完成的存量房屋均面临一定的更新改造需求，或需外观翻新，或基本配套待更新升级，或整体急需拆除重建，这都为企业在房地产行业的可持续发展提供新的路径和方向。”

“周期长、耗资大”成为新挑战

虽然接近半数百强房企已经布局城市更新业务，但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，涉及的规模也有较大差距。根据企业披露的公开信息，可以发现房企参与城市更新的规模跨度巨大。规模大的涉及100多个项目，总建筑面积逾7000万方，规模小的仅参与了1个项目，不到10万方。

针对存量时代的城市更新领域，亿翰方面认为，项目运营将成为房地产企业新的挑战。尤其是在融资趋紧，销售增长放缓的行业大环境下，大力度参与城市更新项目并非明智之选。“如果说招拍挂拿地是短期打法，那么城市更新就属于中长期经营，为企业更长远的发展谋划，相比于招拍挂的快周转模式，城市更新普遍周期长，资金占用量大。”

对参与企业而言，资金将成为最大挑战。上述亿翰智库分析人士指出，“如果没有足够资金，企业可能难以熬过城市更新项目的漫长周期。一般情况下，除了一些旧厂房产权清晰，周期相对较短外，旧村改造、旧城改造的周期普遍较长，十年周期也非鲜见。”

此外，城市更新与招拍挂拿地建设销售模式有明显差异。以旧村改造为例，项目周期需要经过与村集体或政府平台公司签约，争取村民同意完成拆迁、补偿，拆迁完成后进入土地整备，然后取得土地证，最后再进入正常的开发销售阶段。

“而其中最大的难点或在于拆迁、补偿阶段，与村民的谈判成为考验企业的最大难点之一。”该人士指出，各个城市针对城市更新政策存在一定差异，普遍需要争取100%或90%以上主体同意才可进行项目的拆迁工作。一些旧村项目还存在产权不清问题，这些因素都将加大企业城市更新项目操作的风险。

“不仅如此，当前各城市针对城市更新政策正在不断更新，部分城市对于企业的要求不断提高，例如必须具有整村改造的经验等，这也在一定程度上提高了企业的进入门槛。”该人士指出。

克而瑞方面针对北京、上海等一线城市的城市更新项目调研发现，由于政策利好、市场较为开放，近30家上市房企在这些城市布局城市更新项目。不过，在企业参与度上，地方性国企占绝对优势。一方面这些企业普遍承接着良好的政府资源，在项目获取和土地获取上有较强的议价能力，往往是政府直接授权的对象;另一方面，地方性国企在融资成本和渠道上表现更为突出，能够抵抗住资金压力。

亿翰方面指出，城市更新成为存量时代谋划新篇章的新方向，也是抵御行业见顶风险的利器，但未必所有企业都能有所建树。尤其对于一些中小规模企业，不宜将过多精力投入城市更新领域。“当务之急应将资源投入到可更快实现变现的项目上，追求一定规模目标，聚集资源，降低融资难度，为长期可持续发展蓄力。”