以价换量 长三巴菲特投资理念角多城新房降价促销

“姐，考虑二手房吗？现在急售的二手房降价挺多的。”

11月23日，张志坚（化名）在微信上给补白“陈姐”的一名客户发了一条信息。张志坚是环沪热门城市嘉兴下辖的嘉善县一名新房署理。下半年开端，嘉善楼市扶摇直上，张志坚从一个月签单十几二十套房源，变成了一单难开。不得已之下，张志坚也开端寻求二手房的署理空间。

陈姐是张志坚本年3月在嘉善某新盘售楼处门口加的一名客户，其时陈姐从张志坚手中买了一套90平方米左右的新房，价格1.8万元/平方米。

陈姐买的新房，现在价格现已跌了1000元/平方米。嘉善这套房子关于近两年开端炒房的陈姐来说，丢失不是最大的。她上一年年末在南京买入的一套新房，现在价格打了将近5折。

在长三角多个没有出台“限跌令”的城市和区域，房企降价促销力度越来越大。包含南京、常州、姑苏、嘉兴、宁波等等在内，出资客兜售的志愿越来越激烈。

而关于房企而言，降价促销导致出售回款大打扣头，并不能有用处理中心的活动性问题；但不降价促销，将会面对更严峻的活动性恶化局势。

楼盘降价促销

长三角区域的降价，开端从南京开端，包含保利、碧桂园、正荣等多家房企首先打响降价促销战。

2016年前后，南京都市圈能够说是出资客的热土，限购让失去了购房资历的购房人将目光转向了宝华、句容、滁州等都市圈板块。

但本年下半年以来，楼市风向改变。从前的都市圈楼市有多炽热，现在就有多冷清。

在南京市郊的句容，新盘大幅打折入市。碧桂园句容项目以内部职工优惠价名义，在10月底开出4800元/平方米-5500元/平方米的价格，降幅很大。据中介发布的信息来看，句容碧桂园降价很有用，现在4800元/平方米的房源简直卖完，还剩余5500元/平方米的房源，算下来一套房总价也只需60多万元。

碧桂园此次在南京的整体促销力度较大。相同坐落句容的碧桂园凤凰城精装房，最近推出房源7000多元/平方米，碧桂园大学形象降到8000多元/平方米。

据当地署理组织人士泄漏，碧桂园正在降价的多个项目，当年开盘的时分现已赚到不少赢利了，现在是为了加速回款而作出打折促销的动作。

到本年6月30日，碧桂园手上还有1680亿元，墨守成规650亿元的短期负债，活动性没有问题。呈现活动性危机的其他房企，促销力度更大。南京栖霞龙潭项目、江宁湖熟某新盘，价格均给出6.5-8折的优惠价。房企为了去库存，乃至会采纳送车位等方法变相降价。

前述中介署理人士指出，开发商想降价卖房，手法十分多，送礼物，送精装修，超出规则的返佣等等。比方溧水银城中奥君荟，推出100套内购房源，15层以下8折，15层以上82折。

最近南京江北中心区的房企日子也不好过，几个新盘敞开分销，首付降到5成，少量房源乃至3成。南京新房热度大幅下降，随同而行的是二手房下降，江北中心区保利西江月一套88平方米的房源，单价只需3.3万/平方米。贝壳找房上可见，保利西江月的二手房挂牌价为4万元/平方米。墨守成规之下，这套房源廉价了近7000元/平方米。

江苏另一个热门城市姑苏已从最初全国房价上涨的风向标，变成领跌者。坐落木渎板块的正荣西津月项目时隔1个多月，再次推出85折卖房。比方，推出一套104平方米的房源直降41万，126平方米的房源降51万。金辉地产合联营公司开发的坐落太湖新城的江南沄著推出11套特价房，总价直降70万/套。

数据显现，10月南京二手房成交5828套，创下本年以来新低，墨守成规正常月1万套左右的成交量，能够说是断崖式跌落。

房企出售有待盘活?

从记者调研状况看，姑苏除了园区、姑苏区外各区都存在大范围楼盘降价状况。开发商扣头价格从7月底就开端有，直到国庆前后促销力度更大，许多楼盘以特价房、工抵房这种名头搞促销，算下来一些楼盘对客户有很直接的10%的扣头。从降价企业来看，民企降价更多。

无锡有房价上下起浮15%的规则，所以商场上的楼盘大多都在打85折促销，由于怕引起前期业主维权，许多楼盘明面上没有很大扣头，但在商洽环节，还能够谈扣头。无锡商场上，房企也遍及发动分销，给的佣钱在1%-3%不等，单个最高能到6%。

同策研究院高档分析师李霄霄指出，近期环沪楼盘大范围降价是多方面要素叠加导致的。既有方针端要素、也有开发商本身要素、以及商场层面购房者削减等多种原因。

三道红线直接约束要点房企融资，房地产借款集中度处理既约束了借款发放的总量，部分购房者房贷无法正常发放，房企正常出售回款受阻。此外，部分城市为防危险提高了预售资金监管的条件，在这些当地，房企即使收到银行放款，也无法有用盘活资金。

从房企竞赛视点看，商场上某一家房企因资金问题挑选降价促销，其他房企为了确保出售，很简单跟从降价促销，构成区域性降价。此外，部分房企有2021年出售成绩压力，越接近12月这个节点，越简单采纳营销动作，添加去化。

从购房者视点看，最近很明显的一个特征是商场上客户确真实削减。一方面是土拍降温、商场遇冷导致部分客户张望；另一方面也是银行放贷推迟乃至二手房停贷，一些置换的需求没办法释放出来。商场上客户削减，楼市由上半年的卖方商场转为买方商场，企业竞赛加重、购房者议价才干添加，楼盘降价促销。

“房企活动性中心问题是各地出售下滑，导致回款大幅缩水。”某TOP10房企华东大区负责人指出，长三角部分城市还出台了“限跌令”，由于要稳房价。这就导致一些城市销量削减。

多家房企营销负责人指出，即使房企现已把房子出售，也会面对许多问题，一个是签问题，各地限签，客户不处理签就没办法借款。这导致许多客户按揭借款下发要排队3-5个月。

另一方面，房企先收的首付直接进了监管账户。各地关于监管资金的门槛不一样。比方安徽一套房收2-3000元，这仅仅一个固定的建安本钱，剩余的开发商能够调用；浙江则是全国最严的，项目要留足总建安本钱的130%监管资金，且有必要封顶才干放款，比方绍兴、嘉兴、宁波等地，开发商往往还要别的调拨资金付工程款。

华东某房企有货值约1000亿，其间300亿监管资金+300亿在途资金，相当于有600多亿资金受限。

活动性趋紧，开发商不得不加大促销力度。正如李霄霄所言，在这种状况下，房企只剩余“降价促销、以价换量”这条自救路途。