机构抢筹 或有望成新业务增长点 解构公募REITs 《》杂志;

5月31日，根底设施公募REITs(以下简称“公募REITs”)向大众出资者发动出售！

在5月以来敏捷回暖的基金发行商场，公募REITs的露脸成为备受等待的大事情。

作为我国证监会新设的基金品种，从试点项目申签到试点落地，再到第一批9只产品的询价、出售快马加鞭，公募REITs的一举一动分外有目共睹。依据沪深买卖所公告，到5月27日，第一批公募REITs基金悉数完结询价，且悉数发布终究发行价格。

拔得头筹的基金办理人别离为富国基金、华安基金、中金基金、红土立异基金、中航基金、东吴基金、浙商资管、安全基金、博时基金。承认终究认购价格后，第一批9只产品于5月31日正式进入向大众出资者出售的露脸阶段。

经济观察报记者依据公告整理，中航基金旗下“首钢绿能”的终究出售价格最高，为13.38元/份；安全基金旗下“广州广河”的认购价格也高达13.02元/份。其他7只产品每份认购价均在10元以下。9只产品将算计征集资金314.03亿元。

值得注意的是，第一批公募REITs呈现出组织认购火爆的现象。从公告来看，9只产品在线下组织认购环节，均完结了超比例认购，均匀有用认购倍数近8倍。其间“蛇口产园”、“首钢绿能”有用认购倍数别离达15.31倍和11.13倍。

与传统公募基金产品比较，公募REITs有何特性？其危险特征合适什么类型的出资者？一般出资者怎么参加出资公募REITs？

博时基金根底设施出资办理部基金司理胡海边在承受经济观察报采访时表明，公募REITs危险收益特征介于股票和债券之间，大部分都将其设为中等危险。他表明，“从现在公募REITs的指引上来看，咱们的出资人首要还是以组织出资者为主，有长时刻安稳的资金来源、且对收益要求比较安稳的出资人更合适出资REITs。”

富国基金表明，关于出资人来说，公募REITs不像自动办理的股债基金那样需求考量基金司理的办理和装备才能，首要重视底层财物质量，是否是继续发生现金流的项目，是否有安稳分红才能。

与此同时，在经济观察报记者采访的部分基金公司眼中，公募REITs未来有望成为基金公司新的事务增长点。

组织抢筹

公募REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即揭露征集根底设施证券出资基金，指依法向社会出资者揭露征集资金构成基金工业，通过根底设施财物支撑证券等特别意图载体持有根底设施项目，由基金办理人等自动办理运营上述根底设施项目，并将发生的绝大部分收益分配给出资者的标准化金融产品。

那么，谁能够参加公募REITs的出资？

详细来看，参加公募REITS的出资者有三品种型，其间下出资者需契合揭露征集根底设施证券出资基金下出资者办理细则的要求，需求在证券出资基金业协会完结存案挂号，具有必定的出资经历和财物办理实力；战略出资人及上出资者需契合基金公司的出资者恰当性规则。

此番第一批公募REITs的发行，最令商场重视的是组织认购火爆。

从公告中公示的询价状况来看，原始权益人与组织出资者参加REITs战略配售的热心较高。私募基金，商业银行、保险、券商的资管组织均有参加，现已发表的9只产品均完结超比例认购，组织报价靠近产品的报价区间上限。从询价成果来看，9只产品中有2只有用认购倍数在10倍以上，均匀有用认购倍数为7.89倍。

首钢绿能、广州广河、蛇口产园、张江REIT、浙江杭徽、普洛斯、创始水务、东吴苏园、盐港REIT9只公募REITs终究认购价格别离为13.38元、13.02元、2.31元、2.99元、8.72元、3.89元、3.7元、3.88元、2.3元，算计征集资金314.03亿元。

详细来看，组织最为追捧的是蛇口产园，有用认购倍数为15.31倍；张江REIT、浙江杭徽、普洛斯、创始水务、东吴苏园、广州广河、首钢绿能、盐港REIT8只公募REITs终究下有用报价认购倍数别离为8.85倍、4.86倍、5.85倍、8.35倍、3.61倍、4.56倍、11.13倍、8.47倍。

在业内人士看来，第一批公募REITs得到组织的追捧并不让人意外。“第一批公募REITs的财物质量都十分超卓，现在的定价也相对合理，关于寻求安稳收益的出资者来说相同具有较大吸引力。”一位组织人士表明。

此外，从出资者结构来看，9只产品向战略出资者征集的比例占比均超越了50%。其间，广州广河、创始水务、浙江杭徽、普洛斯4只产品的战略配售比例别离高达78.97%、76%、74.3%和72%。据此，有剖析人士以为，较大比例战略配售之后，终究出资者在上能购买的比例相对会少，因而存在掀起抢购热潮的或许性。

那么，个人出资者怎么参加出资公募REITs？上海证券基金点评研究中心剖析师姚慧以为，因为公募REITs采纳封闭式运作，不敞开申购与换回，因而，在征集期内，一般出资者可通过场内证券运营组织或基金办理人及其托付的场外基金出售组织认购基金比例，依照向下出资者询价确认的价格认购，认购方法与现行部分公募基金认购方法共同，在初次认购或买入基金比例前，应当签署危险提示书。公募REITs上市买卖后，出资者可采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议买卖等方法参加二级商场买卖。

历史性打破

这一天来之不易。2020年4月，我国证监会、国家发改委联合发布《关于推进根底设施范畴不动产出资信托基金(REITs)试点相关作业的告诉》，随后证监会又发布《揭露征集根底设施证券出资基金指引(试行)(征求意见稿)》(以下简称“《指引》”)，标志着国内根底设施范畴REITs试点正式起步。

同年7月，国家开展变革委办公厅下发《关于做好根底设施范畴不动产出资信托基金(REITs)试点项目申报作业的告诉》，进一步推进了国内根底设施范畴REITs试点进程。

2021年5月17日，沪深买卖所发布公告，第一批9单根底设施公募REITs项目经沪、深买卖所审阅通过并向我国证监会请求注册后，正式获得准予注册的批复。

从公募REITs的架构看，首先公募REITs会将80%以上基金财物出资于根底设施财物支撑证券，并持有其悉数比例；而基金通过根底设施财物支撑证券持有根底设施项目公司悉数股权。其次，基金通过财物支撑证券和项目公司等特别意图载体获得根底设施项目彻底所有权或运营权力。再者，基金办理人自动运营办理根底设施项目，以获取根底设施项目租金、收费等安稳现金流为首要意图。最终，公募REITs采纳封闭式运作，收益分配比例不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%。

胡海边表明，从海外的经历来看，组织出资人还有个人出资者都会出资公募REITs。个人出资者首要用的是养老金的个人账户，这是因为养老金的出资期限一般都比较长，而公募REITs的出资期限也很长，且收益比较安稳。但国内的状况与国外具有差异性，从现在公募REITs的指引上来看，国内首要还是以组织出资者为主，有长时刻安稳的资金来源、且对收益要求比较安稳的出资人更合适出资REITs。

华兴证券首席经济学家兼首席战略剖析师庞溟点评，作为世界通行的中等收益、中等危险的金融工具和装备财物，根底设施REITs流动性较高，收益相对安稳，安全性较强，拉动效应较为显着，有望成为保险资金、银行资管和理财、养老金等资金的适切出资标的。而推进根底设施REITs项目继续健康平稳运营，有利于支撑和助力国家严重战略、宏观调控方针、工业方针、金融供应侧结构性变革并推进构成良性出资循环；有利于进一步立异投融资机制、提高直接融资比重、有用盘活存量财物、广泛调集各类社会资本活跃性、促进根底设施高质量开展；有利于贯彻落实高层关于防危险、去杠杆、稳出资、补短板的决议计划布置；也有利于完结开展规划、速度、质量、结构、效益、安全相统一。

在嘉实基金看来，发改委、证监会和相关部委活跃推广REITs试点，打破点在于将其定位在根底设施，找到了工业开展与证券商场开展的重要结合，完结历史性打破。

“权益型”与“流动性”

现在，9只公募REITs均已完结询价。纵观整个产品层面，9只基金有不少共同点。

首先是着重“权益型”。嘉实基金表明，从全球看，REITs产品分为权益型与典当型两品种型。通过多年开展，现在权益型REITs逐步占有职业干流。依据Nareit统计数据，到2020年末，美国权益型REITs已有159只，市值1.14万亿美元；典当型REITs共34只，市值613亿美元。因为权益型REITs直接持有底层财物，获取财物的现金流，而且底层财物与股票、债券之间的相关性较低。因而，权益型REITs具有介于股票和债券之间共同的危险收益特点，能够明显下降出资组合动摇率，提高出资组合的收益，关于出资组合具有重要的装备价值和含义。

其次，嘉实基金以为，第一批公募REITs立足于根底设施等什物财物，着重长时刻运营办理。公募REITs是对公募基金办理人的产品设计才能、出售才能、根底设施出资及工业协作经历等全面实力的检测，公募基金产品的办理机制对REITs的继续运作起到至关重要的效果。

此外，商场关于公募REITs流动性的评论从未中止。在某只公募REITs的合同中有这样一句危险提示：本基金采纳封闭式运作，不注册申购换回，只能在二级商场买卖，存在流动性缺乏的危险。

对此，嘉实基金以为，第一批发行的9只公募REITs具有“储蓄特征”，能够为出资者供给安稳的现金流，归于流动性好、透明度高的标准化产品。当然，“流动性好”是相对的，其流动性远不如股票。

胡海边以为，所谓流动性较差是公募REITs产品的特性所决议的，公募REITs出资人本来就是以持有为意图，而不是以买卖为意图。在此状况下，流动性弱并不是一个问题，而是产品的特征。跟着时刻的推移，真实乐意长时刻持有这些根底财物的组织出资人根本不会再卖出，因而二级换手率较低。

“理论上来说，在商场有用的状况下，REITs流动性的特征其实都现已体现在一级发行和二级买卖的价格里边了。”胡海边说。不过，他也着重，公募REITs的流动性并非想商场所幻想的那样低。一方面REITs与股票比较还有做市商的机制，能够供给必定的流动性；另一方面，出资人类型比较涣散，从散户到不同类型的金融组织都是公募REITs的出资人，不同出资人之间的危险偏好不同，相对而言能够完结必定活跃度的买卖。

作为新事物的危险

任何新事物的开展都不会一往无前，作为新基金的公募REITs也不破例。

对组织而言，公募REITs的危险首要是收益危险及运营危险。胡海边表明，收益危险方面，组织需求对财物进行评价，包含评价原始权益人财务报表、全体的事务运营、公司办理结构等多个方面。在尽职查询过程中，公募基金办理人假如不能发现项目自身存在的瑕疵，需求承当很大的收益危险。产品发行往后就是运营阶段，而运营危险或许包含运营期间现金流呈现动摇、有其他忽然发事情等。

关于出资人而言，公募REITs的危险亦值得注意。据悉，公募REITs的收益特征介于股票和债券之间，价格的动摇性高于债券。

“有一些比较严厉的出资人会将公募REITs与股票划等号，因为不同的项目之间因为类型不同、地域不同、运营办理人的才能也各不相同，理论来说应该有不同的危险等级区分，不过现在大部分人都将其设为中等危险。从现在公募REITs的指引上来看，出资人首要还是以组织出资者为主，有长时刻安稳的资金来源、且对收益要求比较安稳的出资人更合适出资REITs。”胡海边表明。

庞溟提示，根底设施范畴REITs试点仍有必定的难点与妨碍，例如在财物规模与估值、权益与破产阻隔、办理机制等方面还有一些业界一向重视的法律问题，相关配套的税收优惠方针与防止两层纳税问题也亟待澄清。信任跟着试点项目活跃保险的推进和各有关部门的统筹和谐，前述问题有望在开展中得到评论、清楚和处理。

最终，关于公募REITs的未来，胡海边表明未来开展空间值得等待，这项事务很有期望成为每家基金公司未来新的成绩增长点。

他以为，根底设施REITs在我国刚刚起步，各商场主体都在不断探究，一同推进整个职业稳步开展。据测算，曩昔十年间交通运输、仓储邮政、水电气热、公共设施办理、信息传输、信息技术服务等根底设施职业的固定出资完结额算计超越100万亿元，约占全国固定财物出资总额的1/4。

若依照4%的增长速度进行保存测算，不考虑通货膨胀，未来十年的新增根底设施固定财物出资额将到达约180万亿元。现在，地方政府根底设施财物存量也现已超越100万亿元，保存预算，若依照百分之一的证券化率大略估量，根底设施REITs商场规划挨近万亿元；若活跃预算，商场规划大约6万亿元。因而，我国根底设施REITs商场开展潜力巨大。