[002335股票]东吴财富1号基金净值(东吴动力基金净值 580002)

本报记者任威夏欣上海报导

2022年以来A股大盘指数震动下挫，受此影响基金商场全体体现欠佳。构成比照的是，2021年刚落地的新式产品公募REITs却获得较好体现。

到2月16日，全商场11只公募REITs均获得正收益，其间富国创始水务REIT收益已超40%。

与此一起，因为公募REITs的特殊性，二级商场价格上涨过高，分红收益将会被稀释。近来，多家公募基金发布溢价危险提示，部分公募REITs产品在固定时间内挑选停牌。

受访人士指出，假如过于重视公募REITs短期内的“股票特征”，简单违背公募REITs产品的实质，导致盲目的出资行为。一起，当公募REITs在二级商场涨幅过大后，产品的现金流分配率也会显着下降，价格的预期动摇起伏也会进步。

最高涨幅超40%

“第一批及二批（公募REITs）财物都十分优质，但流转比例较小，商场也呈现了求过于供的现象。别的，近期A股商场继续调整，出资人也更倾向于装备一些收益较安稳的产品。”博时招商蛇口工业园REIT基金司理王俊彦谈到。

Wind数据显现，到2月16日，年内涨幅超越10%的产品包括富国创始水务REIT、红土立异盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口工业园REIT、建信中关村工业园REIT、华安张江光大园REIT、东吴姑苏工业园区工业园REIT、中航首钢生物质REIT等7只产品。年内涨幅分别为：43.40%、30.88%、29.27%、21.79%、18.98%、17.40%、12.73%。全体来看，公募REITs现在的体现已摇摇领先于商场上的权益类基金。

究其原因，中航基金不动产出资部总司理宋鑫在承受《我国经营报》记者采访时表明，一是项目底层财物优质、现金流安稳、运营体现超越预期。二是公募REITs商场供需极度不平衡，呈现了“僧多肉少”的局势。银行、稳妥、私募等组织认购热情高涨，出资需求旺盛，但现在公募REITs供应显着偏少，导致公募REITs商场供需不平衡，价格继续走高。

宋鑫一起指出，主板、中小板、创业板继续走弱，职业轮动没有清晰方向，导致更多资金转移到公募REITs商场。

以建信中关村REIT为例，建信基金根底设施出资部相关人士指出，该产品标的财物是三栋坐落北京市海淀区中关村软件园的物业，区位优势显着、财物质量优胜。得益于杰出的工业集合效应，中关村软件园区域均匀空置率低，租金水平具有竞争力。

到2021年6月末，上述公募REITs标的财物出租率超越90%，承租企业集中于软件与服务业、金融科技职业等，租金收入体现杰出，后续有望为出资者供给安稳的长时间报答。由此可见，优质的项目吸引着出资者布局，从而推进这一出资种类的长时间开展。

记者在采访中了解到，公募REITs的超预期体现和不断利好的监管方针也有亲近的联系。

2022年开年不久，财政部及税务总局联合发布关于根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点税收方针公告（以下简称“3号公告”），多则利好REITs项目税收方针相应出台。

上述建信基金相关人士表明，从税务视角看，根底设施REITs的生命周期包括建立前重组、建立、运营和退出四个环节，重组及建立阶段的税务问题对操控根底设施REITs全体发行本钱起到关键性的效果。3号公告首要清晰了建立前的重组及建立中的企业所得税问题。

停牌警示危险

值得一提的是，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT和华安张江光大REIT均在2月13日发布公告称，基金在二级商场的收盘价相较于发行价累计涨幅较高，而基金以获取根底项目发生的租金等收益为首要现金流，挑选在2月14日固定时间内停牌。

“咱们一直在着重，REITs产品从长时间来看必定会回归到他的内涵价值，假如二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释，咱们可以经过多只产品发布的危险提示公告中了解到，部分REITs产品现金流分配率已显着下降。”王俊彦还表明，出资人还应重视部分REITs发行时财物就有必定溢价，与现在的基金净值有必定误差。主张可以在行将发布的REITs年报中，多了解财物实践运营状况和基金净值来归纳判别现在的出资价值。

在宋鑫看来，假如二级商场价格大幅动摇，尤其是价格大幅上涨至显着高于公募REITs内涵价值时，出资者会面对两重危险：一是从长远看价格会向内涵价值回归，存在因价格跌落导致出资亏本危险；二是因价格上涨，导致出资者实践的净现金流分配率下降，无法完成预期出资方针。

前述建信基金相关人士指出，公募REITs收益来历分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级商场价格的本钱利得。公募REITs归纳收益中派息分红部分的价值，在长时间持有的前提下才干得到充沛显现，发挥增益效果。因而，出资者有必要深化了解公募REITs的底层财物及收益状况，在短期内重视二级商场涨幅的一起，从长时间持有的视点看，也要留心对应分配率的下降，归纳考虑两部分收益来历，坚持价值出资理念，理性看待公募REITs产品的出资价值。

“公募REITs作为一类优质的出资种类，主张出资者长时间重视，在恰当的机遇添加装备比例，坚持价值出资、长线持有。现在公募REITs二级商场价格受产品端心情影响，涨幅较高，与财物端价值的违背度较大。一起，在价格回归基本面‘价值’的支撑后，出资者也无需过度忧虑，不用受短期买卖心情左右，一直以底层财物的质量以及对未来现金流的合理猜测作为出资公募REITs价值判读的衡量。”该人士弥补道。

一般出资者怎么参加？

现在，我国公募REITs经过向战略出资者定向配售（“战略配售”）、向契合条件的网下出资者询价出售（“网下出售”）及向大众出资者揭露出售（“大众出售”）相结合的方法进行出售。

据了解，大众出资者在参加REITs打新时，可经过场外直销及代销组织认购，也可经过券商场内认购的途径。出资者参加根底设施基金场内认购的，应持有场内证券账户。出资者参加根底设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。一起，大众出资者可以在二级商场进行买入及卖出操作。

Wind数据显现，现在已上市11只公募REITs的战略配售部分占基金比例总额的比例较高，均超越50%，其余部分向网下出资者和大众出资者出售。由此，留给个人出资购买的比例就相应较少。

“第一批及二批（公募REITs）项目大众出资者占比区间为3.86%～13.4%，占比相对较低。”宋鑫告知记者。

前述建信基金相关人士表明，公募REITs作为一类全新的财物装备种类，具有共同的危险收益特征，与股票、债券等传统财物的相关性也较低，可以起到涣散危险、出资互补的效果，进一步丰厚出资者的收益来历，优化财物装备组合结构。可是，公募REITs作为立异式公募基金种类，在出资标的、收益来历、出资战略等方面与传统基金均存在较大差异，为更好维护持有人利益，在试点阶段或许更适合有专业根底设施项目尽调、出资经历的组织出资者和专业个人出资者参加。跟着我国公募REITs商场的不断老练，咱们也十分看好个人出资者进步对公募REITs的装备力度，经过公募REITs出资我国优质的根底设施项目。

在宋鑫看来，我国根底设施REITs仍处于试点阶段，从出资者结构来看，公募REITs商场以战略出资者为主，以网下出资者和大众出资者为辅。跟着REITs商场不断老练，将进一步优化出资者结构，现在申报发行的产品现已知道到此问题，在路演和发行阶段现已考虑逐渐调高大众出资者初期参加公募REITs商场比重，构建良性商场生态，激起REITs商场有用活性。