[广宇集团股吧]上海二手房 维修基金怎么算(买别人二手房的契税和维修基金怎么算)

图说：闵行区青衫路169弄龙柏香榭苑新民晚报记者王军摄（下同）

儿童乐园抛弃成铺排，栏杆扶手锈蚀成危险，木桥栈道破烂成危桥，高层外墙渗漏成恶疾……闵行区青衫路169弄龙柏香榭苑居民日前经过“新民帮侬忙”栏目求助，多年来小区无法启用修理资金，办理陷入困境，公共设施破旧不胜缺少保护，外墙开裂屋内渗漏却无法完全补葺……小区保护停更，自治困局长达七年之久。前届业委会维权诉讼费用无法报销，换届审计受阻、交代不畅，业委会后届否定前届，对立重重，没章没钱，终究业主遭了殃。

小区公共设施破损不胜

龙柏香榭苑自2000年分三期接连交付运用，共有居民946户。当年开发商延聘法国规划公司景象规划，小桥流水桃红柳绿，环境迷人安静高雅。

但记者走在小区葱葱郁郁的美化丛中，目之所及，公共设施年久失修，一片破落。本应充溢欢声笑语的儿童乐园，却不见一个孩子：长排造型座椅岌岌可危实已崩塌，铁栓露出木条翘起，小朋友们哪敢排排坐下；滑滑梯上满是黑臭积水，塑料外表完全爆裂破烂不胜，连下脚的当地都没有，让前来游玩的小朋友们望而生畏。一片片的美化景象深处，金属扶手早已锈蚀不胜，一碰就碎，整段整段的栏杆扶手，坍毁的坍毁、损坏的损坏，外面便是深达半米，乃至一米以上的深沟。白叟、孩子如不幸下跌，后果不胜设想。数片绿植长廊，不只早已不见廊上的绿植，乃至连廊上的景象防腐木都现已腐朽被卸下堆积，只剩一根根光溜溜的立柱。更令人忧虑的是绿地中的景象小桥，桥面腐朽瘦骨嶙峋，桥下流水干涸，俨然已成危桥。景象虽好，却没有居民流连其间，脚下天上处处危险重重。

图说：儿童乐园抛弃成铺排

图说：景象小桥变危桥

图说：栏杆扶手锈蚀，下面便是深沟

偶遇3号楼居民，记者被拉入家中，凡触及外立面的内墙皆斑斑斓驳。居民说，梅雨季节，墙面摸着都是湿漉漉的。年年报修，皆因外墙得不到补葺，内墙渗漏成了恶疾。记者在小区内，仰视幢幢高层，外墙密密散布的细缝肉眼清晰可见。记者了解到，已有五十多户居民迫于无法，垫支费用请来施工部队自行修理。

图说：外墙渗漏，楼内墙面斑斓

随后，在龙柏六村居委会，党总支书记王祝俊和业委会主任魏绍芸都供认，小区确实存在办理问题，原因直指业委会换届交代不畅，换届审计受阻，修理资金无法启用。其间，前届业委会的维权诉讼费用无处着落，成了对立的“导火线”和交代的“肠梗阻”。但一起，他们又坦言，第三届业委会建议维权诉讼的起点是好的。

图说：居民家中墙面渗漏成恶疾

换届不畅致业委会“真空”

记者找到时任龙柏香榭苑第三届业委会主任沈汝康和两位副主任了解。据沈汝康介绍，2013年11月第三届业委会建立后，也面对业委会未换届审计，修理资金不能运用的局势。但入住十多年的小区已亟待补葺保护，儿童乐园、住所外立面等合理保护需求特别杰出。但复瑞物业迟迟不供给代管代记的小区公共收益明细，导致换届审计难以进行。第三届业委会所以建议业主大会，期望经过“接连两届审计”摸清小区家底。2014年5月21日业主大会公告贴出，并抄送了大街房办、居委会。在“发动审计”第三点中清晰指出：鉴于上述上海复瑞物业办理有限公司“不提交明细账目”的实际情况，如在审计过程中持续呈现不合作等现象，其时的“审计”将当即提升为“司法审计”。意味着业委会将拿起法律武器维权。

随后，6月18日举行的业主大会在虹桥镇大街房办人员见证下，经过了抉择。在当天业委会盖章的《第一次业主大会结束会议抉择》中，第三点清晰：将恳求司法审计，申述复瑞物业；第四点写明：维权诉讼费、审计费等由整体业主承当，并在公共收益中列支。但是，就在真正要列支公共收益申述物业公司时，2015年1月举行的业主大会因附带了许多小区建设项目，进行并不顺畅，表决流产。但第三届业委会仍抉择经过业主众筹，申述物业维权。

图说：第三届业委会诉讼维权的《第一次业主大会结束会议抉择》

环绕2015年前的小区公共收益，业主垫支审计、诉讼费用，第三届业委会2015年与复瑞物业打了长达4年的官司。终究，复瑞物业在法院审理期间，2017年付出了49.51万元公共收益，并按判定偿还了执行款，业委会共追回68.6万元公共收益和2.5万元水费。2018年6月，复瑞物业自行退出小区办理。但垫支的32万元审计、诉讼费用还未列支报销，业委会改组随之而来。这为后续的换届审计受阻、交代不畅埋下了“危险”。

在接任的第四届业委会看来，前届业委会做了笔“赔本生意”，还以为49.51万元的公共收益即便不打官司，物业公司也会付出。故于2020年8月，经过业主大会紧迫评论，否决了第三届业委会申述复瑞物业的合理性，并不赞同付出任何费用。所以，对立完全发生。换届审计停滞，业委会印章等相关材料交代不畅，小区办理持续面对缺失。

针锋相对处置是否合理

第三届业委会经过业主大会建议诉讼维权是否合规？记者向虹桥镇房办了解。据当年参会的房办人员反映，事隔多年，会议细节已难以回想，但第一次业主大会其时确实是经过了。在大街房办的存案材猜中，记者看到了其时业主大会公示公告等一叠叠存案材料，其间确有“其时的‘审计’将当即提升为‘司法审计’”的提法，但关于诉讼更为详细的有业委会盖章的《第一次业主大会结束会议抉择》却不在其间，这正是日后多方争议的焦点。

图说：第三届业委会建议业主大会表决的相关存案文件

第三届业委会陶兰萍以为，2014年对业委会的操作标准要求和今日不行混为一谈，其时的业主大会、业委会抉择，至今仍能保存完好的流程材料，已是适当不易。她着重：诉讼出于公心，是为小区维权；方方面面都知道的情况下，未有哪个部分清晰指出业委会诉讼维权的操作不当，更谈不上有任何好心的建设性的书面建议或回复。

至于垫钱维权打官司是否是“赔本生意”？第三届业委会沈汝康以为：法院受理便是对业委会受业主大会授权维权的支撑；至今未报销的32万元中18.6万是高院电脑配对指定上海上审会计师事务所的审计费，司法审计报告完全查明晰小区入住15年来，物业公司“不清不楚”的经济账目；尽管法院确定2011年前账目已失掉诉讼时效，但仍为小区挽回了不少丢失；并为后续追诉持续追回复瑞物业2015年至2018年代管代记的小区公共收益供给了根底和条件，仅仅无法业委会就任换届，后届又不追查，终究不了了之。

记者在大街房办和居委会了解到，第四届业委会现已过业主大会否决了第三届业委会申述复瑞物业的合理性，不赞同付出任何费用，这让问题陷入了“无解”。但这一做法也遭到“质疑”，在《物权法》《民法典》中均清晰：业主大会或许业委会的抉择，对业主具有约束力。业主大会或许业委会作出的抉择危害业主合法权的，受危害的业主能够恳求人民法院予以吊销。最高院的司法解释更清晰，这一吊销时刻应在一年内行进。这让第四届业委会经过建议业主大会否决前届业委会抉择的合法性打上了问号。

业委会换届审计受阻、交代不畅，不只寒了前届业委会的心，也让现任业委会的作业处处被迫，更让广阔业主的权益受到了危害。采访中，相关辅导、监督部分也期望能够打破小区现有办理瓶颈，促进小区依法依规健康发展。他们建议第三届业委会仍能够经过列支报销程序依法建议权益。而《上海市住所物业办理规则》第二十九条也清晰：新一届业主委员会能够恳求物业所在地乡、镇人民政府或许大街办事处催促移送。接连三届业委会换届审计和交代都遇到问题，不管孰是孰非，小区自治办理的缺失，危害的是每一位小区居民应享有的最大权益。看似无解的难题怎么解，小区办理的“三驾马车”怎么齐发力，检测的仍是绣花针般的化解对立、依法办理的才能，新民晚报记者将持续重视。

新民晚报记者王军通讯员陈菲茜