[南京证券官方站]中信资本信诚基金(中信资本久安基金)

以往在房地产商场全体开展向好时，许多地产开发项目能够跟从趋势**。但近几年，地产职业开展迎来调整期，商场竞赛加重，楼盘烂尾、开发商资金链断裂等许多乱象开端闪现。这个过程中，安排对地产开发项目的归纳把控才干正备受检测。

近来，有多名出资者向21世纪经济报导记者泄漏，中信集团旗下中信信诚财物办理有限公司（简称“中信信诚”）曾在2014年8月，作为办理人建议“中信信诚·富甲桂林系列专项财物办理方案”（包含1号、2号、5号及8号方案，合称“富甲桂林系列方案”），总征集规划3.75亿元。

根据约好，该系列方案经过认购鹰潭市锦城出资有限合伙企业（简称“合伙企业”）有限合伙比例的方法，终究经过托付借款投入到广西和一房地产开发有限公司（简称“项目公司”），用于桂林当地“兴宸山水中心”项目的建造。

其间，中间级（富甲桂林5号）出资者的1.4亿元出资在2017年8月18日到期后，仅回收20%本金和22%的收益。在长达近三年的延期后，现在项目公司已进入破产重整状况，对出资者来说将面对丢失危险。

而记者登陆中信信诚官网发现，近两年时刻，关于富甲桂林项目公告屈指可数。记者登录中基协官网发现，中信信诚近两年也罕见产品存案。

有“中信”品牌傍身，投入的又是人们普遍认为稳健的地产开发职业，富甲桂林系列方案终究却为何堕入困局？

据了解，中信信诚成立于2013年4月，注册资本5000万元人民币。公司股东为中信保诚基金办理有限公司和中信信任有限职责公司，别离持有公司55%和45%的股权。

2014年，中信信诚建议富甲桂林系列方案，敏捷取得出资者的喜爱。该系列方案原方案从2014年8月4日至9月3日进行初始出售。但根据实践出售状况，该系列方案在2014年8月18日提前结束征集，并于8月19日完结存案后正式收效。

富甲桂林系列方案不愁募资：一方面，是由于对办理人中信信诚的信任；另一方面，则是地产开发项目自身充溢引诱。究竟就以往经历来说，地产项目有房子和土地等实体，是一笔稳健且能够带来不错报答的出资。

记者取得的一份富甲桂林资管方案推介资料内容显现，2014年时我国不同城市的房地产商场呈现较大分解，大部分一二线城市供需相对平衡，而部分三四线城市去化速度放缓且销量下滑。有“山水甲天下”之美称的桂林是广西第三大城市，获益于世界旅游胜地的战略定位，以及铁路、机场等基础建造的提速等要素，桂林的房地产商场成交体现亮眼。

在2013年曾经，桂林房地产商场以本地开发商为主。2013年之后，万达、恒大等品牌开发商开端进入桂林商场。此次的“兴宸山水中心”开发项目坐落桂林市象山区北部，地处桂林市老城区中心地带，未来方案打造成为具有商业、住所、酒店式公寓业态的高端城市归纳体。

在买卖结构中，富甲桂林系列方案出资者分为优先级、中间级、次级三类别。优先级（富甲桂林1号、2号）期限两年，募资规划达2.05亿元，预期收益在10%/年-11%/年之间。中间级（富甲桂林5号）期限三年，募资规划1.4亿元，预期收益为11%/年，每年分配。起浮收益部分，到期或悉数还款时一次性分配。

优先级、中间级资金均向社会出资人征集，次级（富甲桂林8号）作为资管方案的风控办法之一，由融资方的高管和信诚办理团队认购，规划为3000万元。

募资完结后，富甲桂林系列方案践约认购合伙比例，向项目公司供给托付借款。两年后的2016年9月10日，优先级产品出资到期，并顺畅到期清算。对中间级出资者来说，也现已收到两年的收益。他们本认为一年后能够践约拿回本金和剩下收益，不料变数却忽然发生。

在2017年8月18日的富甲桂林5号方案到期日，中信信诚面向出资者发布了《中信信诚·富甲桂林5号专项财物办理方案进入处置期并延期的公告》。

公告称，由于项目实践操控人邹文彬于2017年7月失联，据悉因触及刑事案子已被公安机关拘押，由此导致项目公司经营办理、康复施工建造、资金调拨及再融资方案等呈现阻滞，本方案未能如期回收悉数托付借款本金及收益。根据《财物办理合同》的约好，本资管方案进入处置期，本资管方案期限相应主动延期至本资管方案项下产业悉数变现时停止。

后续，由于该地产项目预售后长时刻无法竣工交给，引起许多实行案子，而公司事务运营现已处于阻滞状况，无法清偿到期债款，项目公司从2019年1月11日开端进入破产程序。一起，项目公司实控人邹文彬因涉嫌刑事案子而进入刑事审判程序。

“本来在出售产品时，信诚的工作人员介绍称，即便桂林房价跌40%，依然能够确保中间级出资者的权益。但现在桂林的房价跟其时比较现已上涨约50%，没想到却走到破产重整的境地。”富甲桂林5号方案的出资者李明（化名）对记者慨叹说。

到现在，中间级出资者仅收到22%收益和20%本金。他们的质疑首要在于两方面，首要，中信信诚是否存在夸张宣扬的行为。第二，中信信诚是否进行详细尽调，并树立有用的风控机制、实行监管职责。

如上文所述，在推介材猜中，对商场状况及预期收益都进行了达观表述。一起，在或许呈现的信用危险方面，资料介绍称，买卖对手与其它金融安排有过多起成功协作经历，地产开发经历丰富，且实控人邹文彬个人财物约25亿元，履约才干较强。

但实践状况却是，邹文彬的25亿个人财物背面，有着扑朔迷离的债款问题，其个人净财物由此大打折扣。邹文彬自己也因刑事案子被公安机关拘押，导致项目公司经营办理阻滞，终究走向破产，出资者现在连本金也无法彻底回收。

就此，21世纪经济报导记者致电中信信诚相关人员。该负责人解说称，推介材猜中的预期收益仅仅测算值，不代表实践收益，依然存在危险。整个推介材猜中有好的预期表述，相同也有对项目或许的危险进行充沛提醒。

“在前期尽调过程中，咱们对项目公司的实控人有深化了解。从客观状况上来说，任何金融安排无论如何尽调，都难以预期协作伙伴是否会有刑事犯罪的或许。”他说。

关于25亿个人财物的质疑，该中信信诚相关人员表明，其时对邹文彬25亿个人财物的算法是有书面资料根据的，仅仅说这个财物并不等同于净财物。邹文彬在其时到底有多少债款，是不是有所隐秘，对中信信诚团队来说其时并不简单查清楚。

“现在评论这个问题的含义并不大，由于出资者并不是由于看到实控人有25亿个人财物才去出资的，桂林项目的地理位置、商业规划、房价趋势等，才是出资人进行出资判别的首要要素。”他说。

2019年4月，桂林中院曾安排项目公司破产案的第一次债款人会议。后来由于疫情原因，整个进程有所耽搁。李明告知记者，本年6月中上旬，桂林中院将重启破产清算程序。但出资人忧虑的是，该地产项目被贱价贱卖，终究导致无法回收出资款。

对此，中信信诚相关人员解说称，破产并不意味着资不抵债。桂林项目触及的参加方许多，有多个融资安排，也有因项目发生的施工方、债款方等。假如没有司法力气介入的状况下，单凭商业行为难以厘清整个事情。

一起，桂林项目呈现危险后，中信信诚也活跃实行办理人职责，向违约方提请诉讼、裁定，请求财物保全。在项目公司进入破产重整程序后，中信信诚代表资管方案申报债款，并活跃寻觅标的项目的意向收买方。

上述人员表明，从现在破产办理人反应的财物评价成果及现已承认的债款金额来看，出资人仍有或许拿回剩下本金及收益。但危险在于，评价价格不等于终究的买卖价格，或许会有所收支。现在来说，买卖价格、买卖对手、买卖时刻都无法承认下来。

据其介绍，现已有多家安排方案参加桂林项目的破产重整，有些乃至现已进行谈判。但由于桂林项目自身的复杂性，终究收买方仍无法承认。“首要，项目中触及刑事案子问题。第二，项目没有竣工，接盘方需求继续投入才干竣工。第三，项目的一切债款仍未承认结束。关于接盘的出资者来说，需求归纳考虑各方面的要素。”

别的据记者了解，富甲桂林系列方案并非中信信诚“踩雷”的第一个地产开发项目。此前，中信信诚也有地产开发项目呈现逾期现象，但现已顺畅处理完结。

“中信信诚的事例并非个案，职业现在存在体系性问题，仅仅有些安排没有曝出，或是以其他方法循环。”一位地产基金业内人士对21世纪经济报导说。

在他看来，以往房地产商场全体开展向好，许多地产开发项目能够跟从趋势**。可是从2016年开端，房地产职业增加开端放缓，职业竞赛加重。有些开发商资金链压力增大，其间也开端呈现一些乱象。对安排来说，检测的将是归纳把控才干，详细包含买卖对手、城市线、项目的挑选才干，出资价值判别才干和危险辨认才干等都十分重要。