央行房贷新规：去杠杆、降负债基金协会是大势所趋

2020年的终究一天，我国人民银行、我国银行稳妥监督办理委员会发布了《关于树立银职业金融组织房地产借款集中度办理制度的告诉》。

《告诉》要求银职业金融组织的房地产借款占比以及个人住房借款占比要满意人民银行、银保监会确认的办理要求。意图是进步金融体系耐性和稳健性，促进房地产商场平稳健康开展。

这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的方针，在刚刚曩昔的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产有关的金融方针一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严峻的上半年也没有在任何一个公共场所说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是一切地产人应该记住的日子，‘三条红线’的有关方针给整个职业特别是给房地产金融职业理清了未来的方针头绪和思路。”

在其时我给出的十大猜测中，说到未来金融方针还将趋紧，我国人民银行、我国银行稳妥监督办理委员会在全年金融方针持续收紧的2020年的终究一天推出《房地产借款集中度办理制度》，在某种程度上验证了我对金融方针趋紧的猜测，未来房企全体融资环境仍旧偏紧的主基调不变。

01 大部分银行金融组织契合办理要求 从近期发布的《房地产借款集中度办理要求》的具体要求来看，银职业金融组织按类型分档，其房地产借款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房借款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

表：房地产借款集中度办理要求 注：1. 农合组织包含: 乡村商业银行、乡村协作银行、乡村信用协作社。 2. 不包含第二档中的城市商业银行。 截止至2020年12月末，银职业金融组织房地产借款占比、个人住房借款占比超出办理要求的，按超出的百分点给与不同的事务调整过渡期，别离为超出2个百分点以内的，过渡期2年，超出2个百分点及以上的，过渡期4年，房地产借款占比、个人住房借款占比的事务调整过渡期别离设置。

对此，我国人民银行、银保监会关于树立银职业金融组织房地产借款集中度办理制度的答记者问时表明这一房地产借款集中度办理制度，首要的意图是进步金融体系耐性和稳健性，促进房地产商场平稳健康开展。

据了解，现在大部分银职业金融组织契合办理要求，而关于超出办理要求的银职业金融组织，即将求其合理挑选事务调整方法、按年度合理散布事务调整规划，保证调整节奏相对平稳、调整作业稳妥有序推进。单个调降压力较大的银行，经过延伸过渡期等方法差异化处理，保证方针平稳施行。

02 企业降负债、居民稳杠杆 据人民银行计算的《2020年三季度金融组织借款投向计算陈述》数据显现，2020年三季度末，金融组织人民币各项借款余额169.37万亿元，其间人民币房地产借款余额48.83万亿元，房地产借款占比约28.83%，低于“房地产借款集中度办理要求”中“榜首档：中资大型银行”40%占比上限，略高于“第二档：中资中型银行”27.5%占比上限。

从近5年房地产借款占比状况走势来看，房地产与金融业深度有关，相对富余的银行信贷资金，很大一部分终究流向了房地产商场，房地产有关借款占银职业借款的比重持续提高，并有很多债券、股本、信任等资金进入房地产职业。

到2020年三季度，全国房地产借款余额高达48.8万亿元，较2015年净添加132%，占各项借款余额的比重多达28.8%，较2015年提高6.4个百分点。

从走势来看，受2020年房地产有关的金融方针持续收紧影响，2020年前三季度房地产借款占比现已较2019年有所回落，未来这一方针或将持续下降。

图：近5年房地产借款占比状况 数据来历：人民银行 从个人住房借款占比来看，2020年三季度末，个人住房借款余额33.59万亿元，个人住房借款占比约19.83%，低于“房地产借款集中度办理要求”中“榜首档：中资大型银行”、“第二档：中资中型银行”32.5%及20%占比上限。

但是，从近5年全体趋势上看，2016年以来，居民持续加杠杆购房，致使杠杆率高企，个人住房借款占比也呈逐年走高态势，到2020年三季度，个人住房借款余额多达33.7万亿元，较2015年净添加157%。

图：近5年个人住房借款占比状况 数据来历：人民银行 若结合居民杠杆率与债款收入比来看，到2020年三季度，居民杠杆率逐年提高至33%，较2015年添加13.7个百分点，债款收入比升至55%，较2015年添加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债才能进一步削弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，据守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

图：近5年个人住房借款余额杠杆率及债款收入比 杠杆率=个人住房借款余额/GDP 债款收入比=人均个人住房借款余额/城市居民人均可支配收入 数据来历：央行货币方针履行陈述、计算局 03 未来房企全体融资环境仍旧偏紧 2020年，房地产方针层面前松后紧，中心持续坚持“房住不炒、因城施策”的方针主基调，执行城市主体职责，完成稳地价、稳房价、稳预期长时间调控方针。上半年房地产信贷方针中性偏活跃，央行三度降准开释长时间资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信任事务规划，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年底终究一天我国人民银行、我国银行稳妥监督办理委员会发布《关于树立银职业金融组织房地产借款集中度办理制度的告诉》，在某种程度上也是对房地产职业将稳杠杆甚至去杠杆的着重和加强。

联系到郭树清发文着重，坚决按捺房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。咱们以为未来房企全体融资环境仍旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

需求留意的是，我国人民银行、银保监会关于树立银职业金融组织房地产借款集中度办理制度的答记者问时一起表明要“推进金融、房地产同实体经济均衡开展”。

“十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和出资开展，助力经济内循环。

我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是我国最大的金融业、制造业、服务业”。因而，我以为方针基本面仍然“稳”字当头，持续坚持“房住不炒、因城施策”的方针主基调，强化并执行稳地价、稳房价、稳预期的调控方针。

一起，《房地产借款集中度办理要求》的发布，也进一步验证了我对职业步入无添加年代新逻辑的验证，曩昔若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被约束，由于没有更多的资金进入，整个职业再往上走的动力被大大削弱，由于整个职业的主体是房企，缺少资金的支撑，会使得企业动能缺乏，然后使得职业动能缺乏，就将步入无添加的年代，这也是2020年的终究一天，我所讲到的最中心最要害的问题。