美国楼市会崩盘吗？美银：不会重演2008年悲剧，但开源证劵动荡免不了！

10月9日讯美国银行的经济学家正在消除人们对2008年楼市崩盘的忧虑。不过，他们说，其时商场确实“似曾相识”，让他们想起40年前——上世纪80年代。

美银指出，与2008年不同的是，没有依据标明存在建筑商过度开发，购房者和业主过度杠杆化等泡沫。今日的房地产商场在很大程度上正在应对紧缩货币方针的结果——与上世纪80年代类似。不过该行着重，房地产商场的前路依然凹凸不平。

美银证券的美国经济学家Jeseo Park和Michael Gapen在一份陈述中写道：“回忆以往的房地产阑珊，咱们以为与2008年的房地产崩盘比较，上世纪80年代更象当今的商场。不过，因为利率或许在更长时间内坚持在高位，咱们对未来或许呈现的动乱持慎重态度。”

现在不是2008年 他们写道，在2008年之前的几年里，建筑商们掀起了一场建造热潮，导致了“过度开发”。尽管住所建造在上一年有所增加，但远远落后于开发商从2000年到2006年记载的速度。 在2008年之前的几年里，住所借款也更简单取得，因为规范更宽松。放款人不检查收入，把钱贷给有危险的借款人，答应没有首付的购买。他们还兜销不负责任的可调利率典当借款。

购房者现在面对更高的规范，即便在疫情期间购房热潮期间也是如此。两位经济学家指出，这是一个严重差异。

他们写道：“2009年第二季度，家庭典当借款债款占可支配收入的65%，而金融危机开端时的峰值为100%。典当借款债款与房地产财物的比率在23年第二季度为27%，显着低于2010年。”

更似80年代的“动乱” 美银经济学家以为，房地产商场在几个要害方面与上世纪80年代初类似。其时，通货膨胀率也很高。

1980年，美国顾客价格指数的涨幅到达14%左右的峰值，随后时任美联储主席沃尔克的鹰派方针在一年内将典当借款利率推高至18%，按捺了通胀，但引发了经济阑珊。这在婴儿潮一代进入购房黄金时期之际冲击了房地产商场。 不过，这并未导致房价崩盘，全美房价实际上坚持安稳。1979年8月沃尔克就任美联储主席之初，美国房子出售价格中值为64700美元。即便在典当借款利率简直翻了一番之后，到1981年第二季度，这个数字仍是上升到了69400美元。

在曩昔的18个月里，美联储现任主席鲍威尔一直在遵从与沃尔克十分类似的战略，即大幅进步利率以按捺通胀。作为美国最常见的典当借款类型，30年期固定典当借款的均匀利率已从2022年3月的3.8%飙升至今日的7.5%以上。 这反过来又减缓了典当借款购买请求，导致房子出售暴降，就像上世纪80年代那样，但与那个年代的动态相照应的是，房价没有崩盘。

不过，这种影响现已影响到了另一大批进入购房年纪的人：千禧一代。

他们写道，“尽管这一黄金年纪集体的活动在必定程度上能够支撑房子出售，但继续高企的典当借款利率应该会使短期内买房的决议更具挑战性。事实上，在上世纪80年代，有利的人口结构不足以支撑商场，这次也或许不足以影响商场。”

美国楼市远景 展望未来，美国银行估计，在一段时间内，有限的住所库存、高企的房价和劳动力缺少将成为不利因素。因为房价增加依然超越收入增加，担负才干依然是一个问题。依据美国银行的陈述，2022年，新建单户住所的出售价格中位数是家庭收入中位数的五倍多。

“咱们对未来或许呈现的动乱坚持慎重。只要降低利率才干进步人们的担负才干，发明一个安稳健康的住所商场。”陈述称。

美银估计，美联储将在11月加息25个基点，并于下一年6月开端降息。到2024年末，该行估计利率将下降0.75个百分点，然后在2025年再下降整整一个百分点。

“在那之前，请坚持住。这或许是一段波动的旅程。”分析师们写道。