去年销售额已创新高，600123股吧禹洲地产(01628)土储充足备战千亿征途

本文来自海通证券的研报《禹洲地产(01628):财政稳健高分红，待成绩进入高添加》，作者为海通证券分析师涂力磊。

得悉，海通证券宣布研报表明，看好禹洲地产(01628)2018年冲击600亿出售和三年到达1000亿元或以上的出售规划。公司估值显着轻视于同类地产公司，考虑到公司成绩潜在的迸发力，给予公司2018年7倍PE估值，未来六个月目标价约为7.84港元，初次掩盖给予“买入”评级。

出售额创新高，土储满意备战千亿征程

公司2017年全年合约出售额达403亿元，同比添加74%;出售面积到达238万平方米，同比添加30%;出售均价为16929元每平米，同比添加33%。出售成绩创新高,从奉献出售的城市数量和散布来看，公司从原先以厦门和海西区域为主的区域型地产公司完成了东部滨海城市圈的开端局，并正在收成全国拓宽带来的出售规划添加。

坚持高强度土地出资，可推货值满意。从历年新增土地储藏面积来看，公司2013年阅历了一次拿地小顶峰后，2014年和2015年新增土地面积有所放缓，可是因为区域拓宽结构性调整和地价上升，2014-2015年土地出资金额实践坚持稳添加。进入2016年今后，公司土地拓宽力度显着加大。

公司2016-2017年累计获取土地储藏约644万方，新增土地面积和出售面积比继续走高。2016年公司新增土地储藏264.8万方，同比添加158.6%，是当年出售面积的145%;土地出资额168.9亿元，同比添加95.9%，是当年出售金额的73%。2017年公司新增土地储藏379.3万方，同比添加43.2%，是当年出售面积的159%;土地出资额257.4亿元，同比添加52.4%，是当年出售金额的64%。

多元化方法储藏土地，本钱得到有用操控。在供应侧收紧带来土地价格上涨的布景下，公司提出了“审慎拿地、不盲目扩张”的准则，优先考虑布局一线以及二线要点城市。经过多元化的途径(包含收买、并购以及协作拿地等方法)添加土地储藏，使得公司新增土地储藏的本钱得到了有用操控。

2016年公司新增土地本钱为5072元每平方米，比较15年同期的8417元每平方米下降了39.7%。2017年新增土地本钱为6787元每平方米，同比添加33.8%。其间经过收买的方法获取的土地资源均匀楼面均价约为3074元每平米。多元化的拿地方法使公司能够有用的操控土地本钱。

踩对区域周期，深耕5大都市圈。2016年7月，作为福建龙头地产公司的禹洲地产将总部由厦门迁至上海浦东，标志着公司由区域性地产开发转变为安身长三角辐射全国的战略调整。公司2014年至2015年战略性加大了上海、合肥和南京等要点一二线城市。2017年公司合约出售额约403亿元，长三角的合约出售金额、合约出售面积以及可售面积均超越了公司总额的50%，别离到达了60%，58.6%和54.5%，同比提高了8个百分点，7.3个百分点和1.3个百分点。前期布局长三角的作用现已开端闪现。

长三角区域在2015至2017年期间地价和房价涨幅显着。公司拓宽节奏踩准职业周期，正逐步收成赢利和规划双丰收。依据公司年报，公司未来将要点重视一线城市、要点二线城市、以及一线城市周边三线城市的拿地时机，稳健拓宽土地储藏，完成可继续开展。

土储富余，满意助力千亿征程。到2017年12月底，公司现有土地储藏可供出售建筑面积面积达1184万平方米，均匀土地本钱为5697 元每平米，合计92个项目散布在长三角、华中、环渤海、粤港澳大湾区以及海西区域等19个城市。以2017年250万方新开工来核算，公司的土地储藏可满意未来4~5年的开发需求。

此外，2018年1月公司和滨海家乡(01124)达成协议，以38亿元收买含七个项目的财物包，权益建面约313万平方米，权益货值超400 亿元。加上公司第一季度购买的土地储藏，估量到2018年3月底公司合计土地储藏超越1500万平方米。以公司2017年合约出售均价16929元每平米核算，估量公司可售货值超越3000亿元，满意支撑公司未来三年冲击1000亿出售规划。

成绩逐步进入迸发期

出售收入快速添加，潜在可结算收入颇丰。获益于精准的开展定位和充分的土地储藏，公司的出售收入和出售面积快速添加，2017年出售收入打破了400亿元人民币，同比添加74%;2017年全年合约出售面积达238万平方米，同比添加30%，全年完成经营收入217亿元，同比添加59%，中心净赢利达29亿元，同比上升43%。2017年全年均匀合约出售价格到达16929元每平米，比较于2016年全年，上涨了32%，物业出售价格的提高得益于长三角区域尤其是上海交给的物业面积居多，公司布局长三角的优势逐步闪现。

潜在可结算收入颇丰。2017年全年公司合约出售金额为403亿元，完成营收217亿元。2015、2016年合约出售金额别离为140.2亿元和232.1亿元，别离完成营收103.8亿元和136.7亿元。考虑到房地产公司的结算滞后于出售，公司近三年来的结算经营收入不及总出售额的60%，潜在可结算收入颇丰。

2018年新推楼盘聚集长三角，出售依然具有迸发力。依据公司2017年报，公司在2018年主推的项目首要散布在长三角一二线城市(包含合肥、杭州、上海、南京、姑苏)以及环渤海的天津。这些二线城市自身为人口净流入城市，且在2017年年中以来接连开放了人才落户门槛，添加了潜在刚性需求体量。

2018年3月海通地产先后造访了天津、南京、杭州商场。从调研的状况来看，这些二线城市在阅历了一年多的方针调控后商场需求构成较为健康，投机性需求在限购范围内的区域根本被抑制住。当地方针放松现象并不显着，新盘推出的数量仍处于低位，新盘推出后去化较快，城市可售库存不断下降。

此外，二线城市的房价受限坚持安稳，新盘周边的二手房略高于新盘使得新盘更受商场喜爱。与此一起，二线城市的消费才能依然较强，而且城市内改进性需求的上升带动了改进性户型的出售。海通证券以为，像天津、南京和杭州这些二线城市的新盘在2018年出售应比较达观、房价企稳。

物业和商业地产，事务多元奉献现金流

除了住所开发出售以外，公司在商业地产和物业方面均有拓宽。

物业办理规划不断扩大，质量继续晋级。禹洲地产的物业办理公司几乎是和住所开发同步进行。公司的物业办理公司成立于1997年，专心为办理禹洲地产的高级住所、别墅、写字楼、商业及城市归纳体，服务内容包含前期营销到后期日常服务和保修。公司物业办理的规划和地理散布随住所项目向首要城市圈拓宽。2017年物业办理取得我国物业办理企业归纳实力50强、企业品牌价值40强。

到2017年12月底，公司物业办理43个项目掩盖了全国10个城市，办理面积达942.3万平方米，办理户数10.22万户，全年收入3.29亿元，去年同期为1.82亿元，同比添加80.8%。商业地产奉献现金收入。2015年开端禹洲加码商业地产，2016年完成质的打破。禹洲地产的商业板块分为商业归纳体、写字楼和酒店三大类别。

2017年公司的商业地图从厦门，合肥，泉州拓宽到杭州、姑苏、南京和武汉，全国布局不断推动。到2017年12月底，公司具有运营期项目14个，准备期项目8个，首要会集在厦门、上海等一二线城市。跟着准备项目在未来三年逐步完工、奉献收入，估计公司未来租金收入有望进一步添加。

2017年9月和2018年1月公司别离和兴业信任和安全信任签订了战略协作协议，拟发挥各自优势在项目获取、开发、物业运营等方面进行严密的股权协作。公司以房地产住所开发为主，调配物业和商业奉献长时间安稳的现金流收入，全体运营短周期事务和长周期事务调配，相得益彰，稳健开展。

财政稳健优化，高分红回馈股东

营收和盈余均坚持安稳添加。2017年公司完成营收为217亿元，同比添加59%。其间，物业出售收入为212.14 亿元，占比约为98%,同比添加59%;租金收入为1.4亿元，同比添加13%;物业办理费收入为3.29亿元，同比添加81%;酒店运营收入为0.18亿元，同比下降9.4%。

2017年公司的毛利率坚持安稳，为35.4%;中心净赢利29.2亿元，同比添加43%。虽然遭到职业遍及开发本钱端上涨影响，公司及时调整获地和出售战略，2013-2017年公司出售毛利率和归母净赢利根本坚持安稳。

负债安稳，现金富余。公司近年来呈加快拿地趋势，公司的负债水平略有上升，但获益于公司战略的调整，公司的负债水平仍处于安稳可控的健康水平。2017年，公司的净负债率由2016年年末的71.7%大幅下降至57.73%5，下降13.97个百分点。公司的总负债由2016年年末的571.88亿元上升至624.61亿元，上涨9.2%。但公司账面上的现金总额一向处于相对富余的状况，到2017年12月，公司持有现金175 亿元，与去年同期根本相等，表现出了公司在负债比率上升的前提下，仍旧具有杰出的周转才能。而且公司的长时间债款和短期债款的份额坚持安稳，公司具有较强的偿债才能。

财政本钱安稳下降。2017年公司取得穆迪Ba3、标普BB-和惠誉BB-的评级。公司采纳多元化的融资战略，不断优化债款结构，融资本钱进一步下降。依据公司公告，公司的加权均匀融资本钱从2016年的6.08%下降到了6.02%。在房企融资环境收紧的状况下，公司的融资本钱不断下探，表现了公司较强的融资才能和稳健的财政。

现金分红回馈股东。禹洲地产在规划和赢利添加的一起，不断回馈股东。2013-2017年公司的股利付出率在30%以上，五年均匀ROIC 为6.86%。2017年公司的股息总额到达了10.61亿元，再创新高。

大股东增持显示对公司决心

2017年10月，禹洲地产创始人、董事局主席林龙安先生先后三次经过公开商场，增持公司股份。首要，林先生在10月16日以每股均价4.16港元，增持20万股公司股份，合计83.2万港元;其次在10月17日林先生再以每股均价4.173港元，增持100万股公司股份，合计417.3 万港元;第三次，林先生于10月19日亿每股均价4.2136港元，增持50万股公司股份，合计210.68万港元。三次增持合计花费了711.18万港元，增持了170万股，均价约为4.17元每股。大股东接连两次增持公司股票显示了对公司的决心。

盈余猜测和出资主张

盈余猜测

从公司经营收入的构成上来看，房地产开发出售占有首要份额。公司从2015年到2017年合约出售额年复合增速约69.55%，而2015-2017年承认结转房地产开发收入的年复合增速仅为44.52%。房地产公司出售到结转的周期大约在1.5-2年左右，估计进入2018-2019年，公司将接连结转2016-2017年的出售，经营收入有望坚持35%+的增速。

对公司经营收入方面的猜测的首要假定有以下几点：

1)房地产开发出售方面，假定公司的出售到结转的周期在2年左右，保存假定2018-2020 年结转收入年均增速约为35%，低于2015-2016年结转收入的年均收入增速。此外，考虑职业全体本钱端上升，假定公司的毛利率从2017年的35.4%，每年逐步下行约0.5个百分点。出售均价方面，海通证券以为，2018年分类调控将继续，公司的房地产项目出售均价在2018年的增速为0%。2019年今后受低库存影响，公司要点布局的一二线城市新房越来越求过于供，2019年今后出售均价以每年5%的速度添加。

2)商业地产租金收入便利，公司在2018年到2020年将会接连推出筹建的新项目，继续为商业地产的租金奉献新收入。假定2018-2020年三年年均复合租金收入增速约为8%。此外，假定公司现有运营的商业地产项目租金坚持安稳。

3)公司的三项费用占比一向坚持较为安稳的份额，约为8%左右。因而猜测公司的三项费用占比依然维持在8%左右。依据以上假定，猜测公司2018年的EPS为0.90 元每股。

出资主张

禹洲地产历经20年，从海西区域的龙头企业向全国拓宽，成为全国性的房地产企业。公司踩对区域周期，2015-2016年敏捷拓宽土地储藏，聚集5大城市圈19个一二线中心城市及其周边高添加卫星城市，且土地储藏本钱和出售均价之间存在较高赢利空间。

此外，公司财政稳健、分红较高，是同一规划队伍中罕见的兼具生长和稳健特质的公司。海通证券看好公司2018年冲击600亿出售和三年到达1000亿元或以上的出售规划。公司2018年4月25日收盘价为5.54港元每股(4.43人民币元每股)，对应2018年PE为4.9倍，显着轻视于同类地产公司。考虑到公司成绩潜在的迸发力，给予公司2018年7倍PE估值，未来六个月目标价约为7.84港元。初次掩盖给予“买入”评级。

危险提示：公司布局的一二线城市边沿复苏不达预期，可能会影响公司出售规划增速。（修改：胡敏）