一年换三帅 大农行代码悦城地产（00207）高层调整之谜

本文选自微信大众号“我国房地产报”，作者：周翔宇。

大悦城（00207）大开展之际亦阅历着高层的改变。

5月23日，大悦城地产有限公司发布官方公告，自2017年5月23日起，周政辞任公司总经理，由周鹏接任公司总经理一职。一起，周政仍保存公司董事会主席、履行董事、提名委员会及履行委员会主席职务。

周鹏为工程身世，但他身上并没有较强的工科痕迹，一位知情人士泄漏，在正式录用之前，周鹏现已连续担任大悦城地产商业条线的运营办理。不仅如此，中粮地产旗下多个协作项目也呈现周鹏身影。

周鹏到底会带来一个怎样的大悦城，业界及中粮集团都等待较多。

实际上，这几年大悦城动荡不安，从韩石到吴铮再到三大非履行董事马建平、马王军、姜华。在中粮集团上一任当家人宁高宁离任后一年多的时刻，大悦城高管替换频频。背面折射的是成绩与战略布局方面的失衡。

周鹏与周政和而不同

揭露材料显现，周鹏于2005年1月参加中粮集团，曾出任多个职位，2009年2月至2011年9月期间担任向阳大悦城副总经理，于2011年9月至2016年8月期间担任向阳大悦城总经理，于2016年3月起担任该公司副总经理及2016年9月起担任中粮(北京)农业生态谷开展有限公司总经理。

关于此次履新，除了集团对其打造向阳大悦城优异成绩必定的一起，外界也以为周鹏的多重身份将进一步推进大悦城地产与中粮地产在项目上的联动。

上一年5月21日，坐落北京顺义的中粮祥云世界日子广场全面完工，其时中粮集团副总裁、中粮地产董事长、大悦城地产董事会主席周政在致辞中不经意间泄漏了中粮地产和大悦城地产在未来或许呈现的事务并线。从现在动作来看，继任者周鹏“承继”这种道路成为大概率事情。

我国房地产报记者了解到，以中粮置地北京公司总经理身份，周鹏至少深度参加了协作项目天悦壹号、中粮瑞府、中粮京西祥云等住所项目，均是中粮地产坐落北京的中心开发项目，并入了公司报表。别的，周鹏在中粮地产在北京其他项目公司也担任了董事。

尽管在推进大悦城地产与中粮地产项目之间的联动层面，周政与周鹏态度共同，不过关于大悦城地产未来的走向，上一任与继任者之间仍然有所收支。

上一年7月26日，贵州省委常委、贵阳市委书记陈刚会晤周政。其时周政带来的大悦城品牌，将输出落地在贵州恒丰地产旗下的贵阳中心。

在贵阳，周政对大悦城的轻财物思路有过少许表态，“入个小股，大悦城可以收取品牌办理费、运营办理费;假如项目做得好，大悦城可以以进入时的价格恰当添加股权;假如项目做得特别好，咱们也可以悉数收买。”

周政一向是大悦城地产轻财物化的忠诚拥趸。上一年接任总经理一职的一年时刻内，周政一向在帮大悦城“减重”。大悦城上一年通过打包出售6个重财物项目49%的股权。关于未来，周政期望通过3种形式扩张：重财物开发，并购存量项目，以及办理输出。

其间每年公司会开发1～2个大悦城，其他将选用轻财物形式，挑选国内优质存量项目输出办理形式，开辟品牌使用费、运营办理费等多个收益，当然也会在约好条件下参加并购。他估计，未来重财物与轻财物占比约参半。

周政的轻财物化实验与中粮集团的“瘦身方案”时刻根本共同。2016年年中，履新半年的中粮集团董事长赵双连祭出“瘦身健体”的变革方案，调整了宁高宁时代为补足全工业链条而不断“增肥”的战略途径，“咱们探究的是一条有进有退的优化本钱布局之路”，赵双连从前有过这样的表态。而周政对对“瘦身”的了解或许便是根据财物由重转轻的“减重”方法。

比较照，周鹏的观念有所收支，他的做法更像是“塑形”。他以为大悦城在探究小股操盘，但条件是有举重若轻的才能，也便是运营才能。但他不认可无股操盘，这种朴实的轻财物输出办理，协作两边很难达到信赖，“财物是团队的稳定器，财物办理假如抛弃掉财物，也就不会有财物的办理和运营。”

“开业运营今后的商业项目，每一个行为都会让财物负债发生巨大的剪刀差，但这些悉数取决于运营办理质量。许多商业项目建成但很难开业，从这个视点也阐明商业地产的开发与运营其实是分裂的。”周鹏以为。根据这种逻辑，周鹏偏好于将大悦城的商业品牌运营与中粮地产的开发才能相结合。

人事频频改变背面

尽管大悦城地产对外称此次人事更迭中心是“让贤”，可是从韩石到周政再到吴铮，以及三大非履行董事马建平、马王军、姜华。在中粮集团上一任当家人宁高宁离任后一年多的时刻，大悦城高管替换频频。

韩石的离任敞开了这一系列的人事改变。在加拿大留学并作业多年，韩石1990年进入中粮集团在粮贸出资范畴堆集多年，2007年转型进入地产，亲眼见证和推进大悦城9年开展，是大悦城地产元老级人物。

韩石最终一次媒体揭露露脸是在上海大悦城二期正式开幕时。包含中粮副总裁于旭波、周政、韩石在内的众多高管，与各项目首要操盘手团体露脸。因为一向坚持稳健风格，大悦城拓宽脚步与节奏并不快。面临媒体的发问，周政也表明，“我也觉得有一点慢”。

大悦城的“慢”与韩石的开展战略必定是有相关的。在承受揭露采访时，韩石曾表明，相关于轻财物快速扩张，他更垂青“结壮”：“与快速轻盈地往前走比较，结壮地往前走的确可以有一个很好的报答。”

“并不是不想快，曾经项目少，咱们还要通过商场去判别给一个项目设定15%的增加率是否适宜，方针也不敢定太高。等做到必定规划的时分，一切的目标数据就都是通过商场验证的了。”中粮置地商业办理中心总经理助理、推行部总经理危建平曾泄漏。

但宁高宁等不了，2011年宁高宁就放出豪言，10年内将开出20个大悦城。直到2015年12月，在上海大悦城二期开业的现场，大悦城的办理层再一次许诺未来5年在国内将添加至20个大悦城。

关于韩石的离任，有剖析人士以为，大悦城品牌处于上升期，可是品牌与规划之间的对立客观存在，而韩石在集团的职位短期又很难有改变。

韩石之后，独挑大梁的周政身兼要职，就任不久便力推大悦城的轻财物方案。而大悦城也在上一年一年增加明显，从上一年大悦城地产财务报告看，2016年，大悦城地产共完成销售额约人民币146亿元，同比增加23.0%;经营收入约为人民币69.87亿元，同比增加29.8%;租金收入人民币21.0亿元，同比增加21.5%。2017年，大悦城旗下7个项目中5个项目的均匀租金同比增加破10个点。

一起，大悦城也在宣告正由开发运营商转型财物办理运营商，坚持“轻重并重、两条腿走路”。在未来推出的大悦城项目中，输出办理的“轻财物比重会有所提高”。

不过周政在任仅1年时刻便宣告离开大悦城，其原因是“出于个人工作开展考虑”也引人深思。

一位挨近大悦城内部人士告知记者，“大悦城在国内商业地产职业具有适当的位置，与这些操盘者高管的尽力是分不开的，可是面临来自集团的更高、更快的开展需求，与这些高管的上升通道比较是不太匹配的，因而离任意料之外又情理之中。”

关于这种说法，我国房地产报记者致电天津大悦城原总经理吴铮，不过其以“现在不方便谈为由”婉拒了采访需求。（修改：姜禹）