新股解读︱佳源服务：立足长三角，600231凌钢股份百强物管成长性领先企业

尽管自2018年以来，地产开展增速放缓，板块指数震动回调，可是物管服务却凭仗安稳的成绩，赋有远景的生长空间，成为出资界“最靓的仔”。

港股物管服务板块指数显现，到本年8月份最高点，较2019年头涨幅超越3倍。2019年开端便有多家物管服务公司在港股上市，而且上市体现亮眼。除部分公司为独立物管公司外，大部分公司为地产企业分拆而来，或与地产企业有亲近的事务联系，这首要是因为其事务的高度相关性，及背靠地产企业具有多方面优势。

观察到，11月24日，佳源世界(02768)旗下物管公司佳源服务经过港交所上市聆讯。招股书显现，佳源服务是浙江省抢先的物管服务供货商，总部坐落嘉兴，依据中指院的数据，2019年我国物管服务百强企业中，就在管面积而言，佳源服务在浙江省及长三角别离排名第五和第十四。浙江省和长三角是我国人口最多、经济最兴旺的区域之一，事务深耕该区域的佳源服务，未来开展空间也非常具有幻想空间。

职业会集度提高，佳源服务增速超百强均值

国内物管职业本年完成显着添加。依据中指院数据，国内一切物管公司的在管面积从2015年的175亿平方米增至2019年的239亿平方米，年复合添加8.2%，而同期百强企业的在管面积年复合添加到达了20.5%。依据猜测，2020年至2022年，物管职业在管面积均匀增速为5.8%，而百强企业的均匀增速约为7%。

不过我国的物管服务职业竞赛格式较为涣散，2019年，物管职业约有13万家参与者，就在管面积而言，前十名企业商场份额约为9.2%。不过近年来，商场会集度提高成为职业趋势，头部公司在收入、净赢利和添加率方面都更有优势。

观察到，佳源服务地点的长三角区域，物管服务的开展速度也超越全国均匀水平，这首要是因为该区域的城镇化率和居民可支配收入较高。

2019年，长三角区域的城镇化率为68.1%，均匀居民可支配收入为人民币53487元，是全国均匀水平的1.26倍。且长三角区域和浙江省的均匀物管费用别离为2.3元/月及2.4元/月，超越全国均匀水平的2.1元/月。

优质的职业“土壤”使得该区域的物管公司不只开展较快，且诞生了大批职业头部公司。2019年，总部坐落长三角区域物管百强企业的百分比为18.2%，在我国首要都市区域占比中最高。百强物业服务供货商中，有62家总部坐落长三角，其间有21家总部坐落浙江。

2019年，在规划、运营成绩、服务质量、添加潜力和社会职责方面的归纳实力而言，佳源服务在百强企业中排名第35，近几年公司开展迅速，2017年至2019年在管面积年复合添加率到达36.5%，是同期物管百强企业均匀增速的2.2倍。净赢利方面，2019年佳源服务同比添加40.4%，也显着高出百强企业均匀增速的26.2%。

因而就职业开展格式而言，未来商场份额将进一步向头部公司会集，而佳源服务因生长速度超越百强企业均值，未来商场份额和排名也将进一步提高。

物管服务为中心，第三方项目份额添加

观察到，佳源服务的事务首要分为三部分。一是物业办理服务，首要为物业开发商、业主和居民供给广泛的物业办理服务，如清洁、安保、园艺和修理保护服务。二对错业主增值服务，向非业主(首要为物业开发商)供给增值服务，如出售办理、前期规划和规划咨询、交给清洁和查看服务以及停车场协议和协租服务等。三是社区增值服务，向业主供给增值服务，如家居服务、公共区域增值服务、停车场协租服务等。

收入结构方面，往续记载期间首要来自物业办理服务，2017年至2020年上半年，物管服务收入占比约在80%左右，较为安稳。物业办理服务可细分为住所物业和非住所物业，期内以住所物业为主，2017年至2019年住所物业收入占物管服务收入份额别离为89.9%、82%、84.5%和85.6%。

跟着公司的不断开展，公司继续拓宽了各种类型的物业项目，除住所以外，公司还办理的物业业态包含办公楼、商业物业、医院、校园、工业园等。

往绩记载期内，公司的增值服务事务收入大幅添加，从2017年的4000万，添加至2019年的8900万，复合添加率为49%，一起非住所物业的收入从2017年的1700万添加至2019年的5500万，复合添加率为79.5%。

收入添加来源于在管面积的不断添加，2017年至2019年，集团在管物业建筑面积别离为1403万、1921万和2614万平方米，年复合添加36.5%，其间住所物业在管面积别离为1246万、1703万和2322万平方米，占总在管面积比将近九成。住所物业在管面积显着添加首要是2018年收买杭州民安、重庆中农，2019年收买湖南冠华、嘉兴星洲等。

到2020年6月30日，集团签约物业数量210个，合约建筑面积4030万平方米，项目掩盖全国42个城市;在管项目154个，在管建筑面积2765万平方米。

客户方面，佳源服务的客户群首要包含物业开发商、业主及住户，客户会集度合理。2017年至2019年以及到2020年6月30日六个月，向五大客户出售发生的收入别离为3190万、5850万、8100万和3770万元，占总收入比别离为15.2%、17.7%、17.8%和13.4%。2017年来自最大客户佳源世界集团的收入占比为7.4%，2018年、2019年和2020年上半年，来自最大客户佳源创盛集团及灵山六峰商业步行街办理有限公司的收入占比别离为8.7%、9.7%和7.1%。

值得一提的是，集团来自母公司品牌的事务占比下降，首要是因为佳源服务在不断扩大客户群和第三方物业开发商的项目。2017年至2019年及到2020年上半年底，第三方在管面积占比别离为6.3%、16%、30%和31.2%。

背靠母公司项目可认为公司供给安稳的成绩保证，可是第三方项目的增多，一方面阐明公司的竞赛实力在增强，另一方面事务结构得到优化，未来更具添加空间。

营收赢利高添加，财物结构优化

往续记载期间，佳源物业的营收和赢利都完成了快速添加。

观察到，2017年至2019年，集团收入别离为2.1亿、3.3亿和4.55亿元，年复合添加47.2%，2020H1收入2.8亿元，同比添加33.3%;毛赢利别离为4578万、7890万和1.09亿元，年复合添加54%，2020H1毛利8590万元，同比添加63.8%;净赢利别离为1835万、3577万和5021万元，年复合添加65.4%，2020H1净赢利3565万元，同比添加24.9%。

期内营收快速添加，而毛赢利和净赢利增速显着高于收入添加，则是因赢利率的提高及合理的费用操控。2017年至2019年及2020H1，集团毛利率别离为21.8%、23.8%、23.9%和30.6%，净利率别离为8.75%、10.8%、11%和12.7%。

除了中心事务物管服务的毛利率提高，增值服务的毛利率提高愈加显着，且增值服务本身运营成本就更低，毛利率更高。

成绩添加的一起，佳源服务的财物结构也在继续优化。观察到，2017年至2019年及到2020H1期末，集团的活动财物别离为1.65亿元、6.36亿元、7.78亿元和7.83亿元，现金及现金等价物为2174万、3336万、3764万元和4751万元，而同期活动负债别离为1.8亿、5.51亿、6.82亿元和6.57亿元。且集团负债中并无银行借款，活动财物和活动负债占比较大的别离为应收款和应付款，期内活动比率别离为0.9、1.2、1.1和1.2，标明集团的现金活动性继续向好。

从营运质量看，近两年集团现金流的添加首要依托运营活动所得，2017年至2019年，运营活动所得现金别离为-340万、1.15亿、5173万元和1339万元，比照同期净赢利不难发现，佳源服务的运营活动现金收回才能很强。

归纳以上能够看出，佳源服务站在物业办理这一细分优质赛道上，一起占有长三角区域优势，职业生长空间足够。从本身而言，事务结构、财务结构继续优化，经营收入、盈余才能不断提高，加之二级商场关于物业股的喜爱，佳源服务的上市体现值得等待。