场外基金申购 --- (场外基金认购和私募基金国泰君安申购的区别)

汹涌新闻记者 葛佳

今天，第一批9只基础设施公募REITs正式开售！

自产品获批以来，基础设施公募REITs的项目发展都备受各界重视，而在上星期网下出售时，更是有项目取得组织超越15倍的超量认购，足见其魅力。

那么，关于一般出资者来说，是否要参加到第一批公募REITs的认购？今天敞开认购的有哪些项目？假如要认购又有哪些途径能够生意？

汹涌新闻（thepaper）记者就此研讨了第一批9个项目的公告和材料，并采访了多位商场人士进行回答，期望能对读者在进行出资决策时有所协助。

一、公募REITs是什么？

REITs即不动产出资信托基金，是指在证券生意所揭露生意，经过证券化方法将具有继续、安稳收益的不动产财物或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。依据发行方法和征集资金目标的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。关于出资者而言，公募REITs是一种低门槛出资不动产的东西，一般来说具有长时刻收益较好而且分红较为安稳的优势，具有较好的出资价值。此外，作为特别投财物品，公募REITs与其他干流出资种类的相关性较低，能够有用涣散出资组合的危险。

简略来说，REITs投向的并不是我们了解的股票、债券，而是不动产，而且是经过特别处理（即财物证券化，ABS）之后的不动产。因此，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产商场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品100%持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。

依据现在各家基金公司的产品阐明，REITs建立后之后，基金80%以上的财物都将出资于ABS之上，穿透取得基础设施项目彻底一切权。因此，REITs的收益也来自于这些不动产处理运作得到的收入，比方租金、费用等等；越安稳、越挣钱的不动产项目肯定会带来更好的报答。

二、第一批9只基础设施公募REITs有哪些？

第一批公募REITs触及公路用地、公共设施用地、仓储用地。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和运营权类（非永续类），这两类REITs产品的预期出资收益构成存在显着差异。

进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和运营权类（非永续类），据分析人士指出，这两类REITs产品的预期出资收益构成存在显着差异。

1、关于仓储物流、工业园区等产权类REITs，其初始股息收益率或许不超越5%，但未来租金的现金流大概率将带来底层财物价值的动摇，然后影响收益；财物到期商场化处理。

2、包含高速公路在内的运营权类REITs则以股息收益为主，其运营权价值将逐年递减直至终值归零，因此增值收益的表现或许不显着。

尽管两者都是权益类公募REITs，但运营权类REITs更挨近债，而产权类REITs的股性特征相对更强，其收益特性估计将介于传统股债之间，与国际商场上的REITs产品也更为挨近。第一批公募REITs项目出售状况。

三、要不要买？

公募REITs的收益包含以下两部分：

1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采纳强制分红方针，要求收益分配比例不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%，安稳的分红率相似债券的派息，表现出债性特色，但强制分红并不等同于债券的固定利息报答。

2、生意差价。基础设施公募REITs采纳关闭运作，但后续会在生意所上市生意，出资者可在二级商场进行竞价生意。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日今后的涨跌幅限制为10%。

中金公司以为，公募REITs的出资价值首要表现在两个方面，一是首发认购的打新收益，二是长时刻持有的装备收益。

据中金公司猜测，考虑到基金上市的周期比较于股票或许更长、项目数量现在仍不多、全额缴款资金功率较低、认购中签率或许不高、REITs估值系统安稳缺少上涨弹性、关闭式基金或许存在流动性折价等多方面要素，参加REITs打新套利收益的吸引力或许并不如股票打新大，据其测算，若基金在缴款后20天上市卖出，中签率为5%，首日涨幅为5-10%，则REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。

从长时刻持有的装备收益视点看，中金公司以为，跟着财物装备的重要性越发提高，REITs作为新的财物类别，依托介于股票和债券之间收益危险特征、和传统财物的低相关性、安稳的分红率等优势，将取得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的喜爱，主张出资者重视其长时刻装备时机。

值得一提的是，由于这些基金是关闭式基金，存续期最短的张江REIT、浙江杭徽均为20年，而存续期最长的广河高速REIT，存续期为99年。因此假如是经过场外认购的话，到时假如想卖出，还不能直接换回，只能转到场内进行生意，而在转化时，有或许碰到折溢价的状况。

此外，尽管REITs是一种比较稳健的产品，但它依然是基金，只要是生意性产品，就有其“股性”的一面，就或许会遭到供求关系、商场预期以及运作项目收益等多重要素影响而发生价格动摇。

有研讨组织以为，考虑到资本商场对REITs产品及其出资逻辑尚不甚了解，不扫除第一批产品上市后二级商场价格会呈现动摇。主张出资者理性看待第一批上市公募REITs的出资价值，防止追涨杀跌，导致出资丢失。

那谁最适合持有公募REITs呢？应该说，这类产品全体上仍是倾向于危险偏好较低，一起又能长时刻持有，或是能够把它当作是自己组合、财物装备一部分的出资者。四、怎样买？

首要来看出售方法。公募REITs分为网上和网下出售，网下出资者要求是专业的组织出资者，其实就相似于网下打新，这部分都是专业组织出资者参加。

关于中小出资者来说，购买公募REITs可经过场外直销及代销组织认购，也可经过券商走场内认购的途径。出资者参加基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；出资者参加基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。

经过生意股票的证券账户进行购买，要先到券商进行开户，由于这9只公募REITs别离在上交所和深交所上市，因此需求有两个生意所的账户，一般来说，在券商开户时都会一起注册。

在此需求特别阐明的是，券商开户往往需求1天的时刻，由于出资者当日开户是无法认购的。

当注册了证券账户后，还需求注册基础设施基金的购买权限并签署危险提醒书，这个一般在券商APP的权限注册栏目里边。

当权限注册之后，有的券商是在"生意所基金申赎"界面提交认购请求，假如没找到进口的话，也能够直接经过查找代码认购。

五、详细认购时刻是？

依据基金出售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向大众出资者的征集时刻只要5月31日-6月1日短短两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、创始水务等4只公募REITs面向大众出资者的征集时刻有3天，为5月31日至6月2日。

但此前组织认购的状况异常火爆，均匀有用认购倍数超越7倍，留给个人出资者的配售比例遍及只剩15%到20%。多家券商估计，5月31日正式对大众出资者出售的部分比例，到时很有或许将呈现“一份难求”的状况，因此征集期或提前结束。

六、最低认购金额是多少？

深交所的场内认购是以1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购大都是以1000元为最低认购门槛。而每只公募REITs的场外最低认购门槛不太相同，有最低100元的，也有最低1000元的。第一批基础设施公募REITs大众出资者认购门槛。

七、基金费率是多少？

费率方面，公募REITs的认购费率不高，低于100万（或1000万）的认购费率在0.5%-0.6%，显着低于权益类基金，与债券基金相仿。处理费方面，除博时招商蛇口工业园REIT为固定费率0.3%/年，其他8只选用固定费率加起浮费率组合的形式，起浮费率与基金成绩相挂钩。

八、公募REITs配售也需求“摇号”吗？

在5月31日当天，即第一批公募REITs征集期首日，假如大众出资者征集总规划到达或超越大众出售规划上限，一切提交了有用认购请求的大众出资者均可按比例取得配售，一起大众出售部分的征集期将提前结束。

这也就是说，假如大众出资者征集规划为10亿元，却在征集期首日有100亿元认购规划的话，则每名出资者均能买到其认购规划的1/10。这与新股网上申购选用的“摇号”制有明显不同。

九、怎样卖掉？

基础设施公募REITs选用关闭式的方法运作，关闭期限较长，且关闭期内不处理申购与换回事务，可是关闭期内会上市生意，上市后，出资者可经过证券生意所进行出资生意。

基础设施基金上市后，出资者运用场内证券账户认购的基金比例，可直接参加场内生意；运用场外基金账户认购的基金比例，应先转托管至场内证券运营组织后，才可参加场内生意。

校正：栾梦