公募基金债券型(公募基金易乾财富债券型基金规模)

每经记者：任飞 黄小聪 高速公路、工业园、物流园、污水处理厂，这些与民生休戚相关的根底设施，你有想过有一天也能直接具有它们吗？

下周一开端，这个时机来了！

作为全民理财标杆的公募基金，下周一开端将有一大新品推出--公募REITs，这也是继货币基金、债券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大出资新种类。

与以往一切公募基金最大的不同在于，公募REITs的投向是各类根底设施，它的收益来历是这些根底设施所产生的租金等收益。一旦你购买了公募REITs，相当于直接成为了这些根底设施的"房东"。

只不过，即使成为这些根底设施的"房东"，也并不是**不赔，就像租房子也存在空房期，这些根底设施相同也或许由于各种运营上的突发要素，导致租金等收益呈现崎岖，那么自然会影响房东的收益了。

因而，关于这一行将上市的新种类，咱们要花真金白银去买吗？是不是合适自己？仍是要先进行一番分析判别。《每日经济新闻》记者就此专门研讨了第一批9只产品的各个要素，一起采访了多位专业人士进行答复，期望能让咱们有最直观的了解。

公募REITs：全民可投的新种类

自从上一年4月，监管层宣告要开端试点公募REITs的音讯一发布，这个种类其时就火了一把。之后的进展也是非常快，在基金公司活跃预备之下，第一批产品经过层层批阅和定价，行将鄙人周一（5月31日起）面向广阔出资者正式出售。

而关于一般出资者来说，最中心的无非便是三个问题：公募REITs是什么？能不能买？怎样买？今日咱们就来答复这三个问题。

首要来说，什么是公募REITs。咱们从其界说、结构特征、以及公募基金产品的比较三方面来解说。

REITs全称是Real Estate Investment Trusts，翻译为不动产出资信任基金。不动产咱们很了解了，写字楼、高速公路、工业园区等等这些都是不动产，那么REITs便是经过向出资者发行收益凭据，投向这些不动产之后，再给出资者分配收益的一种出资基金。它出售比例，关闭运作，在二级商场上进行生意。

正如基金分为公募基金和私募基金，REITs也有公募私募之分。而这次出售的公募REITs，便是面向中小出资者、人人皆可投的REITs种类：不需求1个亿，就能参加一栋楼、一条高速公路这样的大项目。

由此可见，REITs投向的并不是咱们了解的股票、债券，而是不动产，而且是经过特别处理（即财物证券化，ABS）之后的不动产。因而，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产商场上买下一栋楼、具有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品100%持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。

依据现在各家基金公司的产品阐明，REITs建立后之后，基金80%以上的财物都将出资于ABS之上，穿透获得根底设施项目彻底一切权。因而，REITs的收益也来自于这些不动产办理运作得到的收入，比方租金、费用等等；越安稳、越**的不动产项目肯定会带来更好的报答。来历：记者依据相关材料收拾

往深了说，REITs其实对微观经济有很大的含义，可以帮忙企业快速回笼资金、盘活财物，供给了新的融资手法。东吴基金向《每日经济新闻》记者表明，传统的融资形式以信贷、债券为主，企业为了可以加速开展，会想方设法进步财物的周转功率，而公募REITs把债款融资变成了权益融资，办理人和运营组织将会以长时间运营的思路来进步财物收益，愈加有利于长时间化的战略。

因而与其他公募基金种类比较，公募REITs可以说是完彻底全不相同。与大多数公募产品每天发布净值不同，REITs每半年才发布一次净值，生意价格彻底以二级商场价格为准。尤其是REITs将在二级商场上生意，因而还和新股上市之前相同，有询价和认购环节，因而发行面值也不是咱们买基金所了解的1元，而是定价多少，发行价格便是多少。来历：记者依据相关材料收拾

深创投不动产基金办理（深圳）有限公司首席执行官孔令艺以为，本质上公募REITs便是财物的一次IPO，仅仅出资人未来将经过持有REITs基金比例来直接完结持股财物，而且基金上市之后也会有生意报价，与股票出资有异曲同工之妙。

可见，公募REITs的呈现既为相关根底设施财物"借基上市"发明了条件，也在出资特色上具有明显的权益颜色。

博时基金根底设施出资部基金司理胡海边向记者表明，曩昔的REITs都是债券型的，即有到期期限。"基金公司要按与出资人定好的日期实现收益，更像是一个债券，即使有些做成了权益财物，也往往带有严厉的回购条文。"

在他看来，假如遇到原始权益人需求兜底，相关产品实践上便是"明股实债"的做法，不行算作为真实的权益型产品。"而当下第一批REITs出资人拿到的便是根底财物的权益比例，未来的收益都归出资人一切，相应的危险也会归出资人来承当。"

危险收益特征：高于债券基金，低于股票基金

要处理第二个能不能买的问题，当然是要看这个产品危险收益水平怎么，是否契合自己的出资预期以及财物装备需求。

据测算，公募REITs的日常价格动摇危险全体或许低于股票型基金，高于债券型基金及货币商场基金；而其出资标的本质上是不动产，检测的是不动产的运营才能和收益水平，实践上和股市、债市是不相同的商场。因而，假如你是真的想要涣散出资，阻隔股市、债市的危险，那么公募REITs或许可以满意必定的需求。但假如你仅仅想要寻求出资报答上的高收益，那么公募REITs不必定合适你。

公募REITs的收益水平终究怎么呢？由于其收益首要来历于条款所规则的强制性分红，现在各家基金公司针对底层财物的成长性已给出分红率猜测，沪杭甬杭徽REITs2021年、2022年分红率别离估计到达12%、10.5%，为第一批最高；最低的为4.1%和4.16%。

关于出资者来说，选择公募REITs需归纳考虑底层项目、办理人、猜测分红率等多方面要素，理论上分红当然越高越好；别的，工业园区项目评价增值率较高，其次为仓储物流、高速公路项目，污染办理等项目相对较低。

在业界人士看来，叠加分红和权益增值预期，或比经过出资银行股赚取股息率的效果更好。据了解，相较此前类REITs首要受稳妥组织出资，本次REITs的出资方银行理财和券商都很活跃。来历：记者依据相关材料收拾

现在来看，第一批9只产品已对标五大范畴，包含工业园、收费公路、污染办理、仓储物流以及市政建设，其间工业园和收费公路项目居多，各有三例。胡海边表明，项目挑选首要依据企业是否有安稳的现金流，比较增加潜力，看得见的营收更具出资价值。

胡海边解说称，在试点阶段，公募REITs的根底财物有比较明晰的准入规划，即三聚集："聚集要点区域、聚集要点职业、聚集优质项目"，因而他以为并不是一切的企业都可以经过REITs进行财物重组或并购，有必要是根底设施职业界、满意权属明晰、运营稳健、现金流安稳可猜测等门槛要求的根底财物的持有人才可以做REITs。

此外，胡海边告知记者，只需根底财物质量好，未来无论是大型国企仍是中小微企业，都具有发行REITs的条件，且从发行定价的视点来说，中小微企业只需根底财物质量优质也会得到商场的认可。

孔令艺也有相似观点。她在采访中表明，未来当REITs基金有吞并或收买财物方案时，可以经过扩募进行"再融资"。"REITs基金可以在现有规划的根底上，新征集资金用于购买契合规则的财物，因而REITs基金的规划是可以继续增加的。"在扩募的一起，REITs基金所出资的底层财物规划也相应扩展。她告知记者，企业可经过凭借REITs这一本钱渠道扩张财物办理规划，发挥自动办理优势。

可见，公募基金掘金万亿REITs商场检测投研及项目深度。但有必要指出的是，公募REITs项目触及组织较多，包含公募基金公司、基金子公司（或券商资管）、券商、审计组织、律所、评价组织、保管银行，怎么构成组织之间的有机互动是出资落地的要害。

胡海边告知记者，除公募基金外，其他五类专业组织在传统的IPO、债券发行中具有丰厚经历，公募REITs虽是新的金融产品，但基金公司与券商、银行协作多年，项目组成员也在其他项目上有过协作前史，彼此间较为了解，因而在交流协作上具有优势。

不过，依据公募REITs认购生意的特色，会有出资者忧虑，公募REITs上市后或将面对"折价"危险，从而对基金的开展带来影响。

基金司理对此回应称，即使呈现相似新股破发的状况，也不代表项目的底层价值呈现价值下降，而要结合基本面、商场等多方条件归纳判别。此外，REITs有做市商机制，可以起到必定缓冲器的效果，使得二级价格不会脱离财物价值太远，这也是REITs生意机制的一个亮点。

第一批发行价格出炉，最高13.38元

5月26日，第一批公募REITs项目连续发布比例出售公告，在完结询价后终究确认了认购价格和出售日期，中航首钢生物质REIT的出售价格最高，为13.38元/份，出资者在5月31日便可依据发行价参加认购，各家基金司理也将正式敞开他们的办理首秀。

没错，一切REITs的基金司理此前暂无公募基金的办理记载，但这是由REITs基金的产品特别性决议的，此前各家基金公司对关闭式基金介入很少，且大多都是在REITs试点告知下发后相继布局的，因而，相关基金司理与咱们传统含义上了解的权益或固收产品的基金司理在出资理念和作业内容上并不相同。

一般，公募REITs要求至少三名基金司理。胡海边告知记者，惯例装备是一个出资司理主管，两个首要担任运营的基金司理。他表明，作为基金办理人，一方面要有专业的自动办理团队不断跟进财物运营的状况，也会有驻厂的搭档，担任办理根底财物；别的也托付专业的财物运营方帮忙运营办理。"但基金公司作为自动办理方，咱们会给运营办理方也下了很高的KPI的目标，然后也有相应的查核的作业，来确保根底财物的顺畅的运营。"来历：记者依据相关材料收拾

别的，从危险方面来看，也与过往的公募产品不太相同，公募REITs的危险首要来自于根底设施自身的一些特色，一起也包含了其运营和办理的水平，而不是咱们了解的股价涨跌。

有基金业界人士指出："由于不动产职业开展与微观经济形势休戚相关，REITs相同或许由于微观经济不确认性受到影响。经济下行、不动产商场动摇等要素或许导致租金收入拖欠、物业财物无法正常运营以及财物估值跌落等结果，从而影响REITs出资者的出资收益。"

场内场外都可购买，仔细阅读认购要求

了解这9只REITs基金的产品特征之后，接下来便是等开卖了。所以咱们再来处理第三个问题，公募REITs该怎么买？

首要来看出售方法。公募REITs分为网上和网下出售，网下出资者要求是专业的组织出资者，其实就相似于网下打新，这部分都是专业组织出资者参加，咱们就不赘述了。

关于咱们中小出资者来说，购买公募REITs首要有场内和场外两个途径。所谓的场内便是经过生意股票的证券账户进行购买，所以要先到券商进行开户，由于这9只REITs基金别离在上交所和深交所上市，因而需求有两个生意所的账户，一般来说，在券商开户时都会一起注册。

当注册了证券账户后，还需求注册根底设施基金的购买权限并签署危险提醒书，这个一般在券商APP的权限注册栏目里边。当权限注册之后，有的券商是在"生意所基金申赎"界面提交认购请求，假如没找到进口的话，也可以直接经过查找代码认购，记者以两家券商的界面为例，举例如下（经过查找代码跳出来的现在显现为生意界面，到了周一会跳转成认购界面）：假如是场外认购，其实就跟咱们平常在各大渠道上买基金是相同的，不管第三方渠道仍是银行，只需渠道上有出售，直接就可以认购。

值得一提的是，由于这些基金是关闭式基金，因而假如是经过场外认购的话，届时假如想卖出，还不能直接换回，只能转到场内进行生意，而在转化时，有或许碰到折溢价的状况。

咱们还要留意的是，假如在场内进行认购，有的产品要求是以比例请求，比方有的要求认购比例为1000份或许其整数倍，有的则是100元或1000元起投，全体状况并不相同。别的，假如届时认购火爆，还或许呈现按比例配售的状况。

因而从这个视点来看，咱们不必定要在出售的时分认购，比及基金在二级商场上市生意了，你就可以只用证券账户来生意生意了，没有转化的烦恼。来历：记者依据相关材料收拾

费率方面，这9只产品的认购费率也不太相同，大多都是分段收取，差异如下：来历：记者依据相关材料收拾

还有与以往基金初始发行一份1元起买不同的是，由于9只REITs基金的每份价格都不太相同，有的一份是2.31元，有的一份是13.38元，因而需求预备的最低资金也不同。以广州广河为例，每份基金比例是13.02元，经过场内认购的话，由于至少是1000份起，因而至少要预备13020元，假如是经过场外认购的话，只需1000元即可。

更合适财物装备、中低危险偏好出资者

正如咱们一开端所说，尽管看上去公募REITs的购买门槛并不高，生意也比较便利，但也并不是合适一切的出资者。

首要，关于危险偏好很高，比方期望均匀年化收益率在15%乃至是20%以上的出资者，这类产品是满意不了需求的；其次，关于偏心短期生意的出资者，这类产品也相同不合适，公募REITs全体来看，是一个出资长时间化的产品，这点其实从其收益特色也能发现，其收益来历自身就不是短期行为。

当然，这类产品由于刚起步，还不太老练等原因，或许呈现一些生意性的时机，比方呈现一些折溢价的状况，但这种生意性时机究竟不是这类产品出资的常态。

那谁最合适持有公募REITs呢？应该说，这类产品全体上仍是倾向于危险偏好较低，一起又能长时间持有，或是可以把它当作是自己组合、财物装备一部分的出资者，由于它和股票、债券等其它财物的相关性比较低。

盈米基金研讨院研讨员周禹农表明："公募REITs合适有必定大类财物装备理念的出资者。国内现在盛行的大类财物装备首要是经过股债装备操控动摇，其他大类财物最多到黄金（石油QDII有额度申赎问题，期货太专业了，而且黄金不生息更合适短期抗通胀）；结果是实践对冲还有很多能优化的地步，低危险债券+高危险股票常见的最优解一般是固收+战略，假如有一类和股债无明显相关性的大类财物则可以更好涣散组合危险。"

周禹农告知记者，"公募REITs也合适以往持有银行理财信任方案、债基，以及银行等高派息个股的中低危险偏好出资者。现在国内危险偏好较低的出资者出资的金融产品底层财物一般有以下几种：债券、银行或许钢铁等高分红个股。债券的问题在于信誉事情继续产生时刚兑性损失，现在银行理财现已净值化转型，信任方案也时有产生暴雷风闻；银行、钢铁的分红较为安稳，可是一方面估值偏低上行弹性不大，另一方面股票的动摇性也不小。"

基煜研讨团队也表明："从美国REITs前史经历来看，1988年-2020年6月年化总报答9.7%，且与债券和股票相关性较低，可以较好涣散组合危险。结合REITs流动性相对较差的特色，关于出资组织来说，更合适于出资周期偏长、有必定现金流要求、可以出资权益类财物的组织，如养老金、年金、稳妥等偏长时间装备的金融组织。关于个人出资者而言，公募REITs的出资价值首要是参加门槛较此前的根底设施类出资财物（如信任、ABS等）大为下降，而且具有较为安稳的分红机制，比较合适出资周期较长且期望有较安稳现金流的出资者。"

记者：任飞 黄小聪

修改：叶峰

视觉：邹利

排版：叶峰 马原