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原创新经济IP新经济e线2022-02-0917:21

收录于论题#公募REITs5个

公募REITs热力值爆表。

虎年新年前后，公募REITs再现张狂炒作。2022年2月9日，富国创始水务REIT（508006）和红土盐田港REIT（180301）双双发布了基金停复牌及买卖危险提示的公告。这也是公募REITs上市以来首度因买卖危险提示而停牌。

来历：基金公告

当天，富国创始水务REIT在公告中称，2022年2月8日，基金在二级商场的收盘价为7.263元，相较于发行价3.700元累计涨幅较高。基金以获取根底设备项目收费等安稳现金流为首要目的。跟着买卖价格的大幅上涨，净现金流分配率将显着下降。

为了维护基金比例持有人的利益，富国创始水务REIT将自2022年2月9日开市起停牌，并于2022年2月10日开市起复牌。

新经济e线得悉，在现已上市的11只公募REITs产品中，富国创始水务REIT的升水率最高。到2月8日，该基金停牌前报收7.263元，较其3.7元的单位净值比较，升水率高达96.3%。紧随其后的为红土盐田港REIT，以79.36%的升水率位居第二，对应停牌前收盘价和单位净值别离为4.127元和2.3009元。

来历：基金公告

随同二级商场张狂炒作，公募REITs的净现金流分配率已大幅下降。以富国创始水务REIT为例，依据该基金2021年第一次收益分配公告，基金该次分红计划为2.714元/10份基金比例。若出资者在该次分红的权益挂号日前经过二级商场买卖买入该基金1000份，买入价格7.263元/份，则出资者的2021年度净现金流分配率已不到4%。

2月9日，受2只REITs停牌影响，商场炒作心情有所降温。当天，在余下9只正常买卖的REITs中，仅1只飘红，别的8只收盘价格均有回落，跌幅居前的安全广州广河REIT（180201）全天跌落2.25%，终盘报13.983元。

多重利好助推

新经济e线注意到，近期公募REITs炒作东山再起与多重方针利好助推不无关系。近来，包含国家发改委、证监会、财政部、税务总局等多个监管部分连续发布根底设备公募REITs相关的文件或方针，助力REITS展开。

就在本年1月29日，财政部网站显现，为支撑根底设备范畴不动产出资信托基金试点，财政部及税务总局近来发布《关于根底设备范畴不动产出资信托基金（REITs）试点税收方针的公告》（简称“3号文”）。

当时，我国REITs的相关税制存在改进空间，首要体现在财物注入阶段的税费较高、存在提早交税状况，存在重复纳税等方面。纵观海外老练REITs商场，其杰出展开均离不开税收准则的支撑。业界以为，“3号文”作为基建公募REITs试点税收方针，弥补了之前相关税收细则缺失的问题，下降了发行过程中的税务冲突本钱。

本次财政部税务总局初次就REITs试点出台了税收相关方针，体现了政府关于REITs商场继续安稳展开的高度重视和支撑。REITs试点税收新政有用处理了高额增值税及提早交税的问题。

据新经济e线了解，首要，“3号文”确认了底层根底设备财物适用特殊性税务处理，即坚持其原计税根底。此举有用避免了在财物注入阶段，因为底层根底设备财物在证券化过程中遍及选用市价估值，往往会发生较大增值，导致原始权益人需交纳高额的企业所得税的问题。

其次，原始权益人向根底设备REITs转让项目公司股权完结的财物转让评价增值，可完结企业所得税的“双递延”。税收新规答应原始权益人在转让项目公司时发生的企业所得税，递延至REITs完结募资后交纳，有助于缓解其资金流动性压力。最终规矩了原始权益人战略配售中自我克制比例发生的企业所得税，可递延至实践成交也即锁定时后，处理了此前根底设备财物的原始权益人提早交税的问题。

此前，原始权益人在将项目公司的悉数股权向REITs转让时，需交纳全额100%的企业所得税，一起依据规矩需求参加战略配售（自我克制比例不少于20%，锁定时5年），意味着原始权益人提早5年交纳了战配部分的所得税。

除了税收优惠方针以外，沪深买卖所也在新年前针对REITs发布了基金通途径。为了便于出资者完结公募REITs等基金比例的转让，上交所、深交所于2022年1月28日别离发布了有关基金通途径比例转让的告诉。

据悉，基金通途径是买卖所建立的为基金比例转让供给场所及设备的服务途径，仅面向持有开放式基金账户的出资者供给特定基金种类的转让服务，初期仅注册公募REITs的比例转让功用。由此，转托管不方便的场外出资者能够经过基金通事务，在原有出售途径下向做市商转让REITs基金比例，完结出资退出。

详细而言，契合条件的基金公司、银行、第三方出售组织等场外基金出售组织能够请求注册基金通事务权限。REITs场外出资者能够在上述出售组织查询报价信息、向做市商转让基金比例。转让方法包含报价、询价及买卖所认可的其他方法，出资者之间不能进行转让。特别地，沪深买卖所对基金通相关事务不收取任何费用，并对做市商进行监督查核，以充沛维护出资者利益。

近百个项目推进

值得重视的是，各方支撑性方针连续出台，有利于REITs商场扩容建造。实践上，自2021年国内两批根底设备公募REITs相继上市后，REITs商场成交活泼，体现强势，国内公募REITs商场的影响力及重视度得到继续进步，越来越多的原始权益人参加准备和申报REITs。

2022年1月27日，国家发改委表明，2021年以来在活跃完善根底设备REITs试点规矩、加强准则建造的一起，有序展开REITs项目引荐，着力做好项目的储藏作业。到2021年末，共引荐15个项目，其间11个已正式上市，4个正在审阅中；一起，现在全国正在实质性推进根底设备REITs发行准备作业的项目挨近百个。

本年1月21日，天津市发改委、天津证监局、市财政局、市国资委、市金融局五部分联合发布了《关于天津市推进根底设备范畴不动产出资信托基金(REITs)试点作业的支撑方法》的告诉（津发改出资〔2021〕11号），要求各区人民政府、各有关单位极保险做好本市根底设备范畴不动产出资信托基金（“根底设备REITs”）试点作业，加强项目储藏、申报、发行、运营全流程标准办理。《告诉》对加强项目储藏，发掘存量资源、完善审阅机制，进步申报质量、优化存续办理，推进健康展开、加大方针支撑，招引各方参加、强化方法保证，凝集作业合力等作业方面提出了详细的要求。

1月27日，福建省发改委、福建证监局、省当地金融监管局印发了《福建省促进根底设备范畴不动产出资信托基金（REITs）展开的若干方法》的告诉（闽发改规〔2022〕3号），《方法》环绕根底设备REITs发行全流程，从根底设备REITs项目策划储藏、保证和谐、中介组织展开等多个方面，提出十三条详细方法。

此外，新经济e线得悉，证监会本年1月28日印发的《2022年度立法作业计划》中提出，在本年“抓住研讨、择机出台”的项目中包含《不动产出资信托基金方法》。此前，中国证监会于2022年1月17日举行的2022年体系作业会议进一步明确提出要推进拓展根底设备公募REITs试点规模。

另据了解，本年1月下旬第一批9只公募根底设备REITs2021年四季度陈述已相继发布，REITs全体运作体现杰出。受疫情、季节性等要素影响，大都REITs营收环比有所下降，但根据三、四季报年化所得的年度营收体现根本契合乃至逾越发行时的猜测值。

经过横向比照各REITs四季度EBITDA利润率（EBITDA/经营收入）能够发现，产权类REITs全体盈余才能较强。其间，华安张江光大REIT（508000）、红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT（180101）四季度EBITDA利润率别离为78.95%、74.21%、69.87%。

纵向来看，大都REITs四季度EBITDA利润率较三季度有所下降，其间浙商沪杭甬高速REIT（508001）、富国创始水务REIT、中航首钢生物质REIT（180801）降幅较为显着。特别是中航首钢生物质REIT因为四季度与外部办理组织结算了年度运营办理本钱，导致净利润及EBITDA为负。

业界以为，2022年仍将是REITs方针大年，后续触及运营、分配等环节的REITs税制优化、REITs新业态的扩围以及REITs产品扩募等准则完善值得等待。

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