丁祖昱2019年西山煤电股票行情楼市十大预测对了八个半，2020年都有哪些展望？

得悉，2019年12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举办，现场超4000名粉丝倾听易居企业集团CEO丁祖昱的共享。

丁祖昱将2019年房地产关键词总结为“南”，详细体现在：出资难、融资更难;买房难、卖房更难;企业难、政府更难;交给难、维权更难;长租难、商办更难。

回忆年头在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市发布会作出的十大猜想，时刻给出答案。“四限”放松、地价下降、租借职业大洗牌、物业办理潜力凸显等预判，都逐个得到验证。丁祖昱评楼市2019年十大猜想，成果对了8个半。

一、房地产在2019年仍将成为我国经济的压舱石和安稳剂√

在2019年头的发布会上丁祖昱表明，尽管房地产商场很冷，但没有必要对房地产未来失掉决心，特别是对2019年不要失掉决心。房地产的规划和体量，依然是我国经济的压舱石和安稳剂。

依据国家统计局数据显现，2019年前三季度，房地产+建筑业添加值约占GDP的1/7;依据国家财政部和企业公报，截止2019年11月底，土地出让金占广义财政收入(国家财政收入+政府性基金收入)比重为1/5，房地产相关税收占狭义财政收入比重为9.7%。此外，依据国家统计局数据显现，2018年，房地产相关从业人员到达5052万，占比悉数乡镇工作人员为12.1%。

二、钱银“放水”难解楼市之渴√

以往的房地产商场上涨行情背面，都伴跟着钱银方针宽松放水，正所谓“水大鱼大”，没有水就没有鱼。2019年1月4日，央行便宣告降准1个点，引发社会广泛重视。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响?丁祖昱的答案是否定的。他以为，即便央行适度放水，也不会立刻传导到房地产。

现场丁祖昱表明，钱银的确“放水”，但没有放到楼市。依据本年形式来看，从年头央行降准1个百分点，开释资金8000亿;到5月，央行定向降准，开释资金2800亿;再到9月，央行全面+定向降准，开释资金9000亿，尽管钱银“放水”在不断持续，却没促进房地产盛宴，这也根本契合了丁祖昱的预判。

三、中心放权到当地，“四限”放松有期望√

关于2019年调控是否会放松的问题，丁祖昱曾表明许多城市开发商的出售价达不到限价的水平，能够不必再限价;限购适度的放松，对部分城市是有必要的;限贷的方针现已开端宽松了，首套置业集体会给予更大的支撑;限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。

复盘2019年，咱们能够发现，当地调控历经“松-紧-松”三阶段改动：1-4月，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补助这类影响性方针;5-7月，当地调控重视房价红线，姑苏、西安等市相继晋级调控;8月以来，人才新政不断发力，“四限”调控部分放松，详细而言，上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市规划调降人才购房门槛。

四、13万亿，地产职业规划下降10% ×

2019年楼市在下行压力中耐性前行，虽部分城市购房需求没有充分，但在中心城市新房出售安稳、三四线城市体量犹存的支撑下，全体职业规划仍较2018年微增。参照2018年及2019年各月出售增速，克而瑞研究中心估计2019年全年商品房出售面积与出售金额将别离到达17.2亿平方米和16.4万亿元。

五、持续看好海南 乄(半对)

2019年是海南施行“全域限购”方针的第二年，房地产商场运转稳中有降，经济对房地产的依靠逐渐下降，但本年海南出台的放宽户籍和人才方针，也引发了商场对铺开限购的猜想，所以需求打一个扣头。

六、购买力下降，刚需房要警觉√

回忆2019年，商品住宅成交规划与上一年同期相比大体相等，上半年成交热度持续，跟着调控方针的逐渐传导，下半年商场显着降温，成交量开端逐月走低，跟着“因城施政、分类调控”的逐渐贯彻施行，城市分解愈加明显：一线城市商场耐性较强，二线供求维稳，分解加重;三四线小幅下行。

七、地价还会降，房企可抄底√

年头，丁祖昱曾猜想，2019年地价还会降，主张房企屯粮等抄底，但他着重，永久不要寄期望于抄到地价的最底部。

一年曩昔，丁祖昱这一猜想也得到验证。阅历了2018年下半年的地市隆冬后，2019年二季度土地商场呈现了时间短的回暖，土地价格一度跟着优质用地的供给添加急剧上升;但到了下半年，因为融资途径持续收紧，房企资金压力大，拿地的积极性也大幅下降，大部分地块低溢价乃至零溢价成交，全体溢价率现已跌至10%以下的低位，三四线城市的商场热度更是持续回落，土地商场进一步转冷。

八、租借职业面对大洗牌，“背靠大树”能活下√

现场丁祖昱表明，本年租借是大洗牌环境，大企业长租公寓公司能运作，轻财物长租公寓公司遇到应战。

到2019年11月，全国总计供给租借用地愈180幅，超1000万方，可是现实却是租借用地开工进度缓慢，近七成没有开工，无一项目入市。长租公寓也进入冷却期，单房高估值泡沫决裂、从高等待/高估值，到收买价值腰斩，估值回到2年前，职业暴露捡漏心态。

九、看好物业办理，不看好养老地产√

“奔向未来”发布会上，丁祖昱表明短期不看好养老地产，但看好物业办理。他主张房企从头审视物业版块，规划小的房企能够采纳协作的形式，“傍大款”让物业再上一个台阶。即便暂时不上市，也能够为地产开发发挥价值。

复盘2019年，全年共有11家物业服务企业登陆资本商场，包含滨江服务(03316)、奥园健康(03662)、和泓服务(06093)、鑫苑服务(01895)、蓝光嘉宝服务(02606)、银城生活服务(01922)、新大正、招商积余、保利物业(06094)、年代邻里(09928)和宝龙商业(09909)，上市数量创历年来新高。此外，据克而瑞物管不完全统计，2019年物业服务企业收并购35宗，触及金额超50亿，触及办理面积近5亿方。

物业股2019年利好，均匀涨幅为56%。其间，新城悦(01755)涨幅高达213%。

十、看好地产股：碧桂园(02007)、万科(02202)、融创(01918)、佳兆业(01638)、金茂、招商蛇口、旭辉(00884)√

回忆2019年，房地产股票受微观大盘影响，起起落落，可是丁祖昱引荐的七支股票全都逆势上涨。丁祖昱表明，“均匀买，都挣钱。赚最少，到今日涨15%;赚最多涨83%。”

2020年楼市十大猜想

跟着2019年行将完毕，我国房地产业将走进全新的“20年代”。观察未来十年，在长效机制、房住不炒的召唤下，住宅由出资特点回归到消费特点，房地产业由服务业变为制造业，房地产是我国最大的制造业。

展望2020年，楼市会走向何方？丁祖昱给出了他的答案。

一、方针三稳 既要“防上涨” 又要“防跌落”

方针方面要从“防涨”到“防跌”，无论是价格跌落仍是成交量跌落都要重视，所以2020年(房地产)方针与曩昔是不一样的。

从2019年两会表态“避免房市大起大落”，到中心政治局会议首提“不将房地产作为短期影响经济的手法”，再到12月份，中心经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都旁边面映证未来楼市预期的改动。

能够预见的是，“安稳”将是2020年房地产调控方针主基调，大涨必定不是安稳，大跌也相同不是安稳。在商场压力较大的一二线热门城市，将持续保持严峻的调控方针不放松，防备房地产价格泡沫;而在三四线城市则将保持房地产商场安稳，防备房地产商场价格跌落过快作为首要任务。

二、持续“放水”楼市不是受益者

丁祖昱估计2020年会持续“放水” ，但楼市不是受益者。尽管我鼓舞房地产是最大制造业，但“放水”只给房地产就太简略。在“房住不炒”指导下，做好打持久战预备，房地产去杠杆是长时间战争。

近期，央行行长宣布题为《据守币值安稳方针，施行稳健钱银方针》的文章，提出：归纳运用多种东西对房地产融资进行逆周期调理，条件是房住不炒、因城施策、微观审慎办理。尽管金融层面要进行逆周期调理，但绝不等于对房地产放水，防备金融风险仍是一向坚持的方向。

三、职业规划、企业规划双见顶

2020年职业规划稳住，全体企业规划也稳住，但不扫除部分企业还会持续增加。但我看来全体企业在2020年增加会十分有限，部分企业乃至会呈现下调。为什么出售增加便是好?当时商场下，不增加也能挣钱，也没有什么欠好。2019年呈现许多现金流为负的企业，2020年负现金流的企业会更多。所以，2020年许多房企需求从头考虑拟定出售方针。

四、深圳不会涨，长三角空间大

2020深圳房价不会涨，但长三角开展将展现出极大空间。从商场的视点来看，深圳的房价现已不低，许多楼盘也需求耗费周期;再者，政府调控，也不会让深圳涨，所以未来深圳房价将会平稳。

另一方面，从国家战略上，长三角一体化落地最快，从区域开展的视点，长三角的将呈现较大的空间。

克而瑞数据显现，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其间，坐落长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

五、加速去库存，卖房依靠途径

未来，加速出售的速度，卖房依靠途径的状况，还很难产生改动。

数据显现，现在房地产营销范畴，惯例手法失效，卖房就靠途径。2018年曾经，途径占比还小于5%，而到了2019年末，途径已占比50%。在途径佣钱方面，2018年为1%-2%左右，2019年已大于2.5%，单个项目佣钱乃至超越10%。2020年，为加速去库存，途径依靠仍将体现杰出。

六、拿地不急 全年都是“窗口期”

2020年不必着急，以为合适就拿地，不必像2019年那样在3至5月份去抢地，新的一年都是拿地的窗口期。2020年，关于出资者来说，应该更沉着一点，时机可能会更多一点。

七、吞并收买，“大鱼开端吃大鱼”

2020年房企吞并收买“大鱼开端吃大鱼”。“所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成大鱼吃大鱼的年代，未来也会如此。”他表明。

八、仍看好物业但企业开端分解

2020年仍看好物业但企业开端分解。

“持续看好物业，企业会呈现分解，每家物业企业市盈率产生比较大的改动，好的物业依然比本年房地产企业高5到6倍，一般的物业企业渐渐趋向于今日的房地产企业，2020也是物业企业分解的一年，包含许多上市的物业企业。”他表明。

九、租借变天，还需求寻觅新形式

丁祖昱对租借商场做出猜想表明，租借变天，职业还需求寻觅新形式。跟着年末方针的改动，2020年对待租借商场的观点也应该改动。

丁祖昱现场以为，租借商场未来空间很大，但企业需求在细分范畴进行细化，做愈加契合商场的产品。未来，租借还需求不断提高。

十、看好8家地产股

丁祖昱对房地产职业未来一年股票做出猜想表明，看好万科(02202)、融创(01918)、金茂(00817)、世茂(00813)、美的(03990)、佳兆业(01638)、绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)8家地产股。

鉴于2019年猜想的房地产股中没有物业企业，但物业公司在曩昔一年获得了杰出的涨势，在本年的猜想中加上了两家物业公司，此外，六家房地产企业。这些引荐企业统筹了龙头、统筹了中型房企、统筹了物业股、统筹了特征企业。

现场，丁祖昱笑称：“买股票仍是要拼本身的命运和人品，期望现场观众在2020年末能为我的这个猜想鼓个掌。”

成果怎么，咱们拭目而待。