[工商论坛]地产公司如何向基金融资(房地产公司融资岗)

长期以来，资金短缺是修建企业面对的杰出问题。一方面应收账款较大，修建企业在商场中处于相对弱势的一方，工程款拖欠是职业常态，为了顺畅实行施工合同，完结工程项目制作，在工程施工期间，修建企业往往需求垫支许多资金；另一方面应付账款较大，受经济大环境影响，水泥、钢材等建材价格继续上涨，劳动力本钱继续上升，农人工工资实时完结等刚性支出使修建企业支付压力不断添加。不只如此，由于近年来当地政府负债累累，根底设施出资主体逐步由政府转移至修建企业。由此可见，不只施工进程会构成资金短缺，就连项目接受也成为资金流出的首要方向。资金实力已成为修建企业赖以生存的关键因素，怎么构建科学的融资方法是修建企业亟待处理的重要问题。

一、工业基金概略及优势

修建企业传统的融资支撑多来自于银行借款，包含用于生产运营周转的流动资金借款，用于项目专项制作的固定财物借款，但近年来修建职业均匀财物负债率居高不下，在去杠杆的布景下传统融资方法难以为继。跟着融资途径不断丰富，经过建立工业基金融资以支撑工程项目制作的状况逐步添加，特别是对修建企业以融、投、管、建、营一体化方法接受的根底设施项目（如高速公路、轨道交通），工业基金的运用很好地处理了融资难题，是修建企业完结产融结合的模范。

传统意义上的工业基金又称工业出资基金，一般是指出资人向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权出资，并参加被出资企业以期所出资企业开展生长后经过股权转让完结本钱增值。修建企业工业基金，特指基金办理公司经过以发行工业基金征集资金的方法，为修建企业供应融资支撑，帮忙其承揽工程项目，促进其扩张运营规划。当修建企业取得工程项目收益后，兑付工业基金，以出资报答的方法反应出资人。

在该方法下，工业基金作为大股东出资到项目具有许多优势：

1.资金途径有序疏通

相较传统银行借款，工业基金具有方便快捷、门槛低、资金富余等优势，少去债款融资的繁琐流程、典当手续等等，特别是关于融资规划，可依据项意图需求征集资金，发行多期基金产品，以确保充沛的资金供应。

2.财务状况有用改进

发行工业基金，将征集到的资金计入项目公司的股权，然后改动项目公司的股权结构，使得工业基金成为公司股东，当工业基金所占的股份份额到达榜首时，项目公司的股权联系发生改变，由原修建企业控股改变为由工业基金控股。这一改变有用地协作修建企业完结对项目公司的出表，使修建企业的财物负债率不会由于该工程项目融资而发生改变。

3.事务规划有力支撑

在灵敏足够的资金确保和有用安稳的负债操控下，修建企业能够依托工业基金征集资金，承揽更多的优质工程项目，以到达用较少自有资金撬动较大工程项意图作用。一起在基金办理公司商场化运作和专业化办理的引导下，修建企业愈加重视事务才能提高，促进本身继续健康开展。

二、工业基金融资方法

以修建企业为主导的工业基金融资方法首要是由修建企业建立基金办理公司，由基金办理公司担任基金的“募、投、管、退”四个环节。项目资金问题处理后，修建企业建立项目公司及总承揽部，担任项意图制作及施工。

图1以修建企业为主导的工业基金架构

1.资金征集

由修建企业建立的基金办理公司作为GP，金融机构、当地政府或其他企业作为LP建立有限合伙基金。LP是基金的首要出资者，不直接参加基金办理，保存必定的监督权，对出资活动承当有限责任，并享用优先分红，往往出资较多。GP尽管担任基金的出资和运作，但往往出资较少，承当无限危险和丢失。

2.出资决议方案

基金出资方向由基金办理公司建立的出资决议方案委员会审慎研讨、严厉把控，一般环绕修建企业接受的严重且具有明显收益的项目进行出资，一起也能够帮忙修建企业完结上下游或跨职业的并购整合，向契合国家战略开展方向且具有杰出商场前景的新式技术范畴（如修建工业化、智能制作）进行出资。

3.投后办理

基金办理公司参加被投项目严重事项决议方案，与各被投项目办理团队以运营方针责任书的方法清晰项目报答，被投项目办理团队须许诺在期限内完结项目工程制作，且进程中经过继续优化办理才能，确保项目收益以满意出资报答要求。

4.基金退出

经过制作期，项目进入回购期或运营期，修建企业可运用政府支付的工程款或项目收益进行回购，工业基金能够在有固定收益的状况下，退出项目公司的股权。如政府财务压力大，修建企业不能按期进行回购，工业基金还能够征集以项目回购款或特许运营权为标的物的新基金，以兑付原基金。

依照工业基金征集资金计入项目公司会计报表科目类型的不同，修建企业工业基金融资的方法能够划分为融资计入股权、融资计入债款、融资计入股权与债款：

（1）融资计入股权

融资计入股权指的是经过工业基金公司发行基金产品征集到资金后，将资金以股权的方法计入该项目公司，成为项目公司股本的一部分，并可置换出原项目公司股东的股权，类似于对公司的股权置换或扩股增资。此种方法改动了原项目公司的股权结构，为该项目发行的专项工业基金成为项目公司的股东，征集资金成为项目公司的自有资金。项目公司可将征集资金直接投放到工程项目制作中运用，待项目竣工结束且工程款支付结束后，再由项目公司回购工业基金入注的股权，然后完结项目公司股权联系改变，工业基金退出项目公司股权。

（2）融资计入债款

融资计入债款指的是经过工业基金公司发行基金产品征集到某项意图制作资金后，将资金以债款的方法计入该项目公司，成为项目公司的有息负债，类似于银行借款。此种方法可依据项意图工程制作进展、资金需求方案、合同付款时刻等，分期发行基金产品，征集制作资金，随运用、随发行、随征集。各期产品的征集资金可匹配甲方工程款支付进展施行兑付，然后构成征集资金与工程款的翻滚联接，确保工程项目制作全进程的资金支撑。

（3）融资计入股权与债款

融资计入股权与债款指的是经过工业基金公司发行不同阶段的基金产品征集资金，先行征集股权部分，后走依据项目资金需求征集债款部分。这样的结果是，从项目公司的股权到项目公司的债款均由工业基金征集资金供应。当项目悉数竣工时，再由项目公司别离兑付债款、股权部分的基金，以完结工业基金对项意图彻底退出。

三、工业基金缺点及应对

在修建企业许诺支付固定比率或固定金额的出资收益的状况下，工业基金以股东的身份向项目供应资金，当项目进入回购期或运营期时，工业基金将股权退出，回收本金和固定利息。这种融资方法在披着股权的持有和退出的外衣下，实质上却是债款资金的发放和回流，能够说是“明股实债”。从2018年4月财物办理新规出台之后，“明股实债”被严厉制止，但仍有基金选用迂回方法进行“兜底”，工业基金与修建企业往往存在“抽屉协议”，尽管这些方法在法律上不具备效能，但在必定程度上添加了修建企业的隐性负债。

工业基金作为一种确保出资人收益的出财物品，关于取得融资的修建企业而言，其支付的资金本钱往往较银行借款要高许多，依据工程项意图不同，工业基金的报答率也不同。一般来讲，根底设施项意图工业基金报答率在9%左右，房地产项意图工业基金报答率在12%左右，比起融本钱钱在6%左右的银行借款，修建企业以工业基金方法支付的融本钱钱明显要高许多。

固然，工业基金融资方法存在必定缺点，但仍不失为一种融资方法挑选。修建企业选用工业基金融资时应强化本身事务才能，以补偿其不足之处：

1.寻求优质项目

修建企业商场开发作业应向项目接受的前端延伸，争夺在项目建议阶段自动介入，占据先机。经过搜集当地政府有意向的项目信息，遴选优质项目，做好尽职查询，自动与当地政府就协作方法进行交流洽谈，争夺达到协作意向。爱建云致力于以科技立异赋能企业办理降本增效！为当地政府供应优质服务，尽可能优先获取预期收益较好的项目，防止为工业基金供应收益担保。

2.扩宽融资途径

活跃与银行、稳妥、信任、基金等多范畴、多途径金融机构交流协作，依据项目本身特色，为项目合理调配长短期、收益要求不同的资金。关于收益较低、回收期长、回购危险较小的项目，能够考虑讨厌危险、对收益率要求不高的社保基金。关于收益率较高、回收期较短、回购危险较大的项目，能够考虑对收益率要求较高的出资基金。

3.策划资金来源

修建企业应争做政府智囊，自动策划、立异方法，充沛发挥本身优势，为政府排忧解难，帮忙当地财务创收，处理项目后期的资金问题。如经过出资市政根底设施制作、进行一级土地开发、制作新城、使土地增值。此外，修建企业还能够环绕当地特色工业制作工业园区，招引上下游企业入驻，拓展当地税源，添加当地财务收入，削减项目回购危险。

4.强化产融结合

跟着工程项目办理由曩昔着重充沛竞赛、下降工程造价的碎片化办理方法，向着重工业协同、下降全寿数周期本钱、提高归纳效益的一体化办理方法改变，修建企业应将资源整合和工业集聚作为工业基金的根底方针，以专业化、精细化和商场化运作作为支撑，统筹工业开展、本钱增值，推进修建工业转型晋级。