境外发债偿债高峰到来，房企“借新还旧”机制备达美航空受考验

自上一年“三条红线”等系列调控方针发布以来，境外商场对中国地产职业的未来开展较为忧虑，而近期国内房企的连环债款暴雷，也对境外债券投资者的决心造成了不小的冲击和影响。

当时，地产境外美元债商场较为动乱，部分房企的债券在二级商场一跌再跌。跟着境外发债偿债顶峰的到来，房企的“借新还旧”翻滚机制备受检测。在此布景下，房企经过境外债券商场的密布回购，期望重塑和提振商场和投资者的决心。

境外债发行跌落，规划继续缩水

2017年以来，国内房企广泛发行境外美元债，境外发债逐步成为房企融资的重要方法之一，融资量逐年上涨。2019年，100家典型房企境外发债到达顶峰，融资量到达约5052亿元，占一切发债总量的64%。

2020年，新冠疫情全球分散，美元债商场加重动乱，随同“三条红线”方针出台等许多要素叠加，房企在境外发债上开端缩短，融资量约为3998亿元，同比下降21%，其在企业发债的占比也同比下降了17%。

2021年前9月，境外债券发行进一步收紧。房企境外发债2379亿元，同比下降24%，占比同比下降2个百分点至44%。

图：100家典型房企2016-2021年9月境外发债及占比状况 数据来历：招股书、CRIC收拾 值得注意的是，2021年5月以来，多家房企的债款问题连续迸发，中资地产债二级商场及一级商场发行较为震动，房企境外发债并未出现年中“小顶峰”的趋势，境外发债量保持较低的水平。

从单月体现来看，“三条红线”方针发布以来，房企境外债单月均匀融资额263亿元，较“三条红线”方针发布前显着跌落。

图：100家典型房企2019-2021年9月单月境外发债状况 数据来历：企业公告、CRIC收拾 到期顶峰，“借新还旧”备受检测

2021年以来，房企债款违约事情频频添加，且逐步蔓延至头部房企。一起违约产品的类别也在继续扩展，由此前的信任借款等非标产品，逐步蔓延至境内公募债，然后引发公募债券的信用危险。

此外，叠加房贷两会集等方针的影响，境外投资者对国内房地产职业的忧虑进一步加重，这也导致了近期房企境外发债商场动摇较大，房企境外新债发行受阻。

2021年前9月，房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%，72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额，而2020年前9月境外发债是2020年全年到期金额的2.42倍，彼时仅有43%的企业发行新债低于到期债券。

图：100家典型房企境外发债到期状况 数据来历：企业公告、CRIC收拾 与发行量低迷相反的，是境外发债偿债顶峰的到来。

2021年起，房企的境外发债到期额暴升，2021年、2022年、2023年到期美元债均到达3000亿元以上。其间，2022年到期美元债最高，规划到达3755亿元，境外偿债压力更大。

因为境外债的企业发行年限主要以1-5年为主，且近几年“借新还旧”继续翻滚发行，跟着境外债归还顶峰的到来，“借新还旧”翻滚机制也将备受检测。

当下，房企美元债违约潮预兆的出现，给本就软弱的境外债券商场造成了更大的冲击，房企境外债券商场跌跌不休。因此，房企境外债券商场的决心重塑，以及新债的安稳发行显得尤为重要。

境外回购潮重现，目的提振商场决心

在此布景下，房企境外债券商场重现了一波回购潮。

一方面，经过回购能够进行债款置换和缓解短期内的到期压力。回购金额的59%的债券到期时刻会集在2021年四季度以及2022年，如中梁控股进行了25次的境外债券的换回动作，算计换回2021四季度及2022年到期的1.29亿元的境外债，一起其还表明未来仍将活跃强力加大债券回购力度。

另一方面，也在于提振和重塑商场决心，意在维稳。换回债券到期年限还掩盖到2023年-2026年，规模较大；一起从债券换回的单笔金额来看，单笔提早换回金额一般为100万美元-800万美元不等，单笔换回金额相对较小，出现“高频次低额度”的特色。因此全体来看，债券换回掩盖面较广，但换回金额较小，企业旨在安稳各只债券的价格，提振商场决心。

表：2021年下半年以来房企提早换回境外债状况 数据来历：企业公告、CRIC收拾 据不完全统计，2021年下半年以来，18家房企连续实施境外债回购行为，回购次数超越100次。从换回数额来看，房企累计回购境外债券及收据触及资金算计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。

总的来看，跟着房企境外债到期顶峰的到来，以及近期多家房企违约问题频发，房地产职业的境外债发行与归还的压力也逐步增大。

与此一起，在职业严峻的调控方针继续下，未来或有更多企业接近美元债违约的危险。关于房企而言，在保护债券商场的决心的一起，更要活跃和提早布置债券归还方案，在根本上确保境外债券商场的再融资需求有序翻滚，然后安稳企业的日常运营。