是物业还是互联公司-彩生活(01778)改变估值模型300199股票用业绩说话

彩日子(01778)2017年的全年成绩大幅超出资本商场预期，能够说是十分美观的了，就连大摩也在3月19日抢先下注：预期彩日子股价未来15日会上升，时机率达60-70%。

回忆2018年的这两个多月，资本商场十分热烈。关于区块链、新经济、独角兽等一系列热词频频刷屏，其间不断抢占头条的还有一个关键词：物业服务。

从“A股物业榜首股”南都物业(603506.SH)和高估值雅日子(03319)的上市，到撤回A股上市方案的碧桂园物业于3月19日公告拟于联交所上市，再到万科(02202)、富力(02777)等也在紧锣密鼓谋划物业上市，这每一次的热门刷屏背面都在向商场开释一个重磅信号：物业股大潮现已到来，职业将被从头定价。

与此同时，物业公司也正在建议功率革新——向渠道化转型，以互联网的思维和手法推翻传统的物业办理形式。

这其间抗大旗的正是彩日子。假如说2017年中期，彩日子向渠道化转型初显成效，那么从2017年全年成绩来看，这种转型现已势不可当，公司赢利添加途径现已十分明晰了。

增值服务赢利占比再上新高

彩日子增值服务板块的成绩，体现公司向渠道化转型的效果。2017年该板块成绩快速添加。

公告数据显现，2017年，彩日子的主营事务收入约16.29亿元人民币(单位下同)，同比添加21.4%;归属于股东的净赢利约3.21亿元，同比添加70.8%。公司在现金储藏方面也较为富余，到2017年12月31日银行结余及现金累计约8.57亿元。

留意到，彩日子2017年赢利的大幅添加首要归因于增值服务板块的拉升：这一板块赢利占比再上新高，几近成为榜首大赢利来历。

彩日子的三大事务板块别离为物业办理服务、增值服务、工程服务，2017年中期，这三个板块的收入占比别离为77.2%、14.8%、8%，散布赢利的奉献占比为56.5%、30.1%、13.5%。

2017年全年，这三个板块的收入占比别离为75.6%、17%、7.4%，散布赢利奉献占比别离为：47.1%、42.9%、10%。

比照彩日子2017年中期和全年成绩，公司三大事务板块在收入方面占比改变不大，但是在赢利占比上，其物业办理服务和工程服务都在下降，唯一增值服务板块由30.1%添加12.8个百分点至42.9%，标明公司向渠道化转型成效明显。

为何增值服务板块能有如此大幅添加?了解到，这得益于彩日子线上渠道——彩之云在2017年下半年的快速扩张。

数据显现，到2017年12月31日，彩日子的在管面积4.36亿平方米，为全国2384个社区供给服务;与50家企业到达战略联盟，协作面积约4.64亿平方米，累计渠道服务面积超越9亿平方米。

除了完结彩日子面积拓宽的全年方针，彩日子渠道的用户数和交易额也大增。到2017年末，彩日子线上渠道注册用户1034万，比较2017年中期的400 余万，添加约1.6倍，其间活泼用户349.4万，活泼度达33.8%。别的，彩日子全年线上渠道GMV到达76.14亿元，同比添加超越227.9%，比较2017年中期的 24 亿元，也添加约2.2倍。

在规划添加之下，彩日子的盈余才能也大幅提高。2017年彩日子的净赢利约3.5亿元，同比添加62.3%，净赢利率高约22%。

应该留意的是，2017年，彩日子增值服务的毛利率保持在82.0%的高位。该板块的收入由2014年的6532万元添加至2017年的2.77亿元，年均复合添加率到达61.8%。跟着彩日子增值服务规划不断扩大以及赢利占比进一步提高，公司的盈余才能也有望进一步增强。

生态圈产品奉献可观收入

彩日子的增值服务收入，首要由4项事务奉献，2017年的收入占比别离为:来自网上推行服务及租借信息系统软件的使用费占50%;其他增值服务占31%;公共空间租借帮忙占13%;住所及零售单位租借及出售帮忙占6%。

作为彩日子才智社区生态圈的重要组成部分，彩日子的E化产品正在逐步奉献收入和赢利。现在该生态圈孵化的产品现已多达30余家，比较老练的产品有彩日子的两大拳头产品——“彩富人生”和“彩日子住所”，以及E电梯、E修理，E动力，E泊车等，其他20余家还处于前期孵化阶段。

2017年这些较老练产品的突破性添加也助力彩日子增值服务板块有亮眼体现。其间，“彩富人生” 累计成交金额56.81亿元，同比添加212.3%，奉献收入 3600万元;“彩日子住所”现已进入67个城市，与41个开发商签署协作协议，累计出售10057套(包含彩日子车位)。

别的，2017年彩日子的E动力、E泊车也在全国范围内扩张，别离奉献了3240万和1660万的收入。

跟着彩日子生态圈孵化产品的逐步老练，其奉献的增值事务收入也益发可观。别的，假如未来这些产品能独立上市，那彩日子的成绩添加潜力十分值得等待。

万象美成绩添加空间巨大

关于彩日子的成绩，还有一个重要亮点是万象美(中心财物为万达物业)的并表。

2018年2月28日，彩日子举办股东特别大会，参与此次大会的股东以100%赞成票来支撑公司收买万象美，这标志着彩日子正式并表万象美。

早在把戏年于2016年成功收买万象美后，就将其交给彩日子的开元世界供给参谋服务。万象美的架构、办理及运营都进行了一系列的优化，功率大幅提高，收益取得微弱添加。

数据显现，2016年万象美的毛利率只要21.4%，而在2017年前10月，其毛利率现已大幅添加至约33.4%。

到2017年10月31日止10个月，万象美录得收益约12.36亿，同比添加17.1%;毛利约4.12亿，同比大增128.5%;净赢利约2.35亿，同比大增约15倍。

应该留意的是，万达物业办理财物包中触及132个项目，会集散布在重要二三线城市的中心区域，触及面积6406万平方米，其间超越4285万平方米现已确权，剩下2121万平方米没有确权。而在确权的逾4000万平方米中，现已发生上述收入的仅约2000万平方米，一旦这6000万平方米物业都发生收入，那么赢利添加空间十分巨大。

据了解，万象美现在的赢利还没有包含线上增值事务部分。而增值事务拓宽向来是彩日子的强项，基于此，彩日子在并表万象美后必将大力发展增值事务，所取得的赢利将十分值得等待。别的，彩日子经过收买万达物业进入高端物业和商业物业商场，改造空间较住所物业大。

估值有待从头界说

彩日子向渠道化转型效果明显，接下来公司的成绩添加潜力怎么?这能够从以下几方面来看。

一方面，彩日子本年中期的报表内将会反映万象美的丰盛赢利，以此助力彩日子的成绩迸发添加已无悬念。别的，如上述剖析，万象美还有巨大的成绩添加空间，这也为彩日子后续成绩添加奠定重要根底。

另一方面，依据彩日子办理层在2017年成绩会上的介绍，2018年彩日子将持续坚持渠道输出、生态圈建造及“双彩”产品推动。

规划是决议彩日子渠道价值的关键因素。自彩日子在2016年11月入股上海银湾物业，正式敞开小股操盘项目的全新渠道扩张形式后，彩日子的渠道扩张脚步不断加快。从2012年到2017年彩日子渠道服务面积的年均复合添加率高达92.6%。

此前彩日子就有渠道服务面积方针指引：2020年办理面积达25亿平方米。据此，彩日子将加快规划扩张，增值服务赢利占比将进一步提高，估计公司赢利也将持续大幅添加。

最终，跟着房地产存量年代降临，占有着巨大的线下流量进口的物业公司价值正在被发掘，而物业公司自身也在加快抢占商场份额。彩日子作为职业龙头，向渠道化转型效果明显，成绩添加确定性高，理应享有职业较高的估值。现在，职业估值在20-40倍，而彩日子的2017年PE仅约22倍，还有较大的提高空间。