地产新生成都港股配资力量崛起，透视上坤地产(06900)十年进阶之路

想要在当下港股内房板块中寻觅出资机会，绝不应该错过上坤地产(06900)这个被称为地产职业“极具开展潜力”的新生力气。

了解到，当时上坤现已顺畅经过港交所聆讯，并于10月31日至11月10日进行招股，拟出售5亿股，其间香港出售占10%，世界出售占90%，还有15%超量配股权。公司招股价介于每股1.7至2.5港元，集资最多约14.4亿港元(超量配售权获充分行使后)，每手2000股，入场费约5050.39港元，预期于11月17日正式登陆港股商场。

战略出资布局明晰，构筑地产新生力气

了解到，上坤地产于2010年在上海建立，然后逐渐将事务从上海拓宽至长三角、珠三角以及中部中心经济区的其他一线、二线及强三线城市。到2020年7月31日，上坤地产住所物业掩盖国内8个省份及直辖市的14座城市。

十年的开展前史，关于一些传统老牌地产公司而言，上坤地产乃至能够称为非常“年青”。但这家“年青而有情绪”的地产公司，逐渐成为了职业界新生力气的代表。以归纳实力计，2020年上坤地产在我国房地产开发企业百强中现已位列第79位，稳居房企百强队伍。一起，上坤亦跻身于2020年我国房地产开发企业运营成绩10强和开展潜力10强之列。

虽然是地产江湖的“晚到者”，但短短十年内就从0杀入职业百强，上坤的潜力力气显着不行小觑。

营收和赢利的增加向来最能够体现出公司的飞速生长。上市文件显现，2017-2019财年，公司完结营收别离为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元，三年复合增加率达150.5%。即便在一季度遭到疫情要素的搅扰，本年首四个月的营收仍然与上年比较未见太大下滑，足以体现商场关于公司产品的认可程度较高。

在快速增加的一起，公司同步维持着高质量的盈余水准，净赢利在往绩期内增加敏捷，从2017年的0.3亿元，高速增加至2018年的6.7亿元，再于2019年进一步增加至6.8亿元，三年复合增加率高达376.1%。与此一起，本年前4月上坤地产完结毛利率达51.6%，高于职业平均水平。

从收入来历来看，物业出售、物业租借以及咨询服务是上坤的三大事务板块。2019年，三者在总营收的占比别离为98.9%、0.8%和0.3%。而跟着年头至今公共卫生事件扰动要素的散失，房子成交情况全体向好趋势不变，下半年以来公司开工推盘有所提速，合约出售增加态势明晰，快速复苏趋势下赢利开释速度有望持续进步。

假使将上坤的开展以五年为期限进行区分，在第1个五年内，上坤“精心打磨产品、安身并深耕上海”，第2个五年则开端“布局全国七大区域、前进百强”，一步一步步步为营，眼光独特且战略明晰。

产品实力持续进步，努力进步寓居体会

了解到，现在，上坤现已将事务拓宽并深耕于长三角经济区，现已战略性将事务拓宽至珠三角经济区及中部中心经济区的其他一线、二线及强三线城市，拿地战略活跃稳健，均衡布局。到2020年7月31日，公司具有49个处于不同开展阶段的物业项目(包含联合营项目)的出资权益，具有土地储备总量约为410万平方米，其间70%坐落长三角经济区。

在产品战略上，跟着我国全体的持续的消费晋级，上坤现已建立了完善的客户研讨系统和比较敏锐的产品策划才能，具有标准的产品线和标准化的规划流程，进一步进步以客户为导向的中心竞赛力。

作为物业开发商，上坤地产当时经过四个标准化产品系列(即四季系、樾山╱半岛系、云系及S系)供给多种住所物业，其间包含低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及阁楼公寓。

从产品特征上来看，四季系首要以四季修建元素为特征，首要面向初次置业者和初次改进型置业者;樾山╱半岛系则是以山景、湖景为特征，首要面向初次及二次改进型职业者;云系则以都市元素为特征，首要面向初次及二次改进型置业者;S系首要坐落中心城区或挨近自然资源的区域，首要面向奢华住所改进型置业者和奢华住所置业者。

上坤的产品依据客户的差异化需求和偏好进行产品定位，以客户为导向持续立异其规划，然后供给不同的产品类型。其间，上坤“四季系”产品还获得了“2019我国房地产优异原创产品品牌”、“2019年我国匠心美宅产品系TOP10”等多项职业威望奖项。

7月31日，跟着上坤云系产品姑苏·上坤云栖韶光发布，上坤将产品场景化打造的设想逐渐落地成为了实际。作为上坤云系最新力作，云栖韶光融入了最新规划理念与实践效果，云系产品“上坤之树”、“百亩心田”、“第二客厅”和“小K管家”四大IP，赋予未来日子更多想象力和可能性，成为业界场景化营建的产品线中遭到重视的新秀。

图：姑苏·上坤云栖韶光

与此一起，上坤也将00后和90后作为未来首要的方针客群，加快引进类似于“小K智能管家”之类，更多的智能家居和智能的特征产品，为客户供给物物相连、人网相连的全体解决方案，以科技力气为客户宜居体会进步而筑底，深度打磨产品力。

由此可见，公司精心打造的产品，为一切神往夸姣日子的方针客群构筑了抱负式的家乡，差异化的定位服务全生命周期的客户集体。在进步了每位客户寓居体会的一起，扩展客群的掩盖面，进步了客户忠诚度，持续深化品牌价值，构筑竞赛壁垒。

值得一提的是，作为差异化竞赛的立异体会，上坤近年提出“生长社区”的产品规划理念，环绕人与自然、人与科技、人与人、人与美的联系，杰出“生长、美学、才智、生态、人文”五大维度，打造生长社区，满意客户对寓居空间、日子场景的多元需求。现代为表、古典为里、艺术为魂，现已成为上坤产品打造的深层逻辑，润物细无声，到达方式、功用、运用的完美一致。

在接下来第3个“五年”内，上坤瞄准具有开展前景的中心城市，做透大都市圈，为公司规划和出售的两层扩张奉献新的增量。一起，公司将秉承“为宜居而来”的任务，经过四大宜居产品系列和5U产品系统，为客户供给更夸姣的日子体会。而存量商场中，公司将经过商用地产办理，完结向“城市优质日子服务商”的进化晋级。

运营功率不断进步，财政结构日趋优化

关于地产企业来说，降本增效是一个永久的论题。一方面，上坤持续优化债款结构、下降融本钱钱，另一方面，也是因为其精准的本钱管控和不断进步的运营功率，降本增效显着。

运营功率进步上，上坤现已建立了以“储、建、供、销、存、回、结、融”，即在土地储备、建造、供货、出售、融资、存货、回款和交给结转8大要害运营环节为中心的全体大运营办理系统，以及公司首创的TVPC的运营监控系统，从方案、货值、赢利、现金流等多个方面进行全过程的运营、监控和办理，然后进步资金的运用功率。

与此一起，近年以来，公司持续强化全体的财政方针，来完善全体的本钱结构，严厉监控财政目标，包含更高效的运用营运资金，来保证富余的现金流，经过标准化的项目的管控来缩短项目的开发周期周期，进步全体周转率。

这点在“降杠杆”上体现尤为显着，2018年和2019年上坤地产别离完结净负债率325.9%和118.8%，降负债的效果非常显着。到本年4月末，虽受公共卫生事件的影响，上坤地产仍然经过有用的运营和财政办理持续下降净负债率至73.8%，较2019年底下降挨近45个百分点，财政结构日趋健康。

另一方面，上坤地产在运营办理方面选用杜邦分析法，要点重视净利率、现金流回额、本钱回报率等目标，构建了一套以流动性目标、偿债才能目标和盈余才能目标为导向的科学办理系统，努力更高效地运用营运资金及保证在寻求土地获取机会前现金流富余。

归纳来看，上坤地产紧跟方针和商场意向，充分利用公司在办理、规划、运营、资金及品牌上的优势，掌握开展机会，商场份额稳步进步。在愈加重视精密运营、本钱管控和产品力进步的布景下，公司深化打造护城河，归纳实力微弱，现已具有较强的商场竞赛力和增加潜力。从2020年起的“第3个五年”，公司将以成功登陆本钱商场为起点，敞开稳健高速且优质开展的新纪元。